Das Landgericht Freiburg hat mit Beschluss vom 24. Juli 2020 im Verfahren 4 T 140/20 über die Verkehrswertfestsetzung in einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Der Schuldner hatte der Sachverständigen die Innenbesichtigung des Versteigerungsobjekts verweigert und sich unter anderem auf die Sars-CoV-2-Pandemie berufen. Das Amtsgericht setzte den Verkehrswert auf Grundlage des schriftlichen Gutachtens dennoch fest; dagegen richtete sich die sofortige Beschwerde.
Innenbesichtigung und Mitwirkung des Schuldners
Das Landgericht stellte klar, dass die Beschwerde nicht schon deshalb unzulässig ist, weil der Schuldner den Zutritt verweigert hatte. In der Sache blieb sie jedoch ohne Erfolg. Eine erneute Ortsbesichtigung ist nicht allein deshalb erforderlich, weil der Schuldner nachträglich erklärt, nunmehr eine Innenbesichtigung ermöglichen zu wollen.
Maßgeblich ist, ob der Schuldner zuvor hinreichend auf die Folgen seiner verweigerten Mitwirkung hingewiesen wurde oder ob gewichtige und nachvollziehbare Gründe für die Verweigerung bestanden. Das Amtsgericht hatte den Schuldner mehrfach auf seine Mitwirkung und auf die Folgen einer Schätzung ohne Innenbesichtigung hingewiesen. Gleichwohl kam es nicht zu einer Besichtigung.
Ein allgemein gehaltener Hinweis auf die Sars-CoV-2-Pandemie ist kein ausreichender Entschuldigungsgrund.
Corona-Hinweis reicht nicht ohne konkrete Gefahr
Die Kammer sah im allgemeinen Hinweis auf Corona keine genügende Entschuldigung. Das damalige Infektionsgeschehen bot nach ihrer Bewertung keine ausreichende Grundlage für eine konkrete und erhebliche Gefährdung der Beteiligten. Zudem konnten Schutzmaßnahmen wie Mindestabstand, Masken, Handschuhe, Schutzkleidung und Lüften eingesetzt werden.
Auch eine behauptete Erkrankung half dem Schuldner nicht, weil keine Atteste vorgelegt wurden und die Umstände nach Auffassung des Gerichts nicht nachvollziehbar waren. Die Verkehrswertfestsetzung nach § 74a ZVG blieb daher bestehen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Verkehrswertgutachten in Zwangsversteigerungsverfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Verweigerung einer Innenbesichtigung kann zu einer weniger verlässlichen Schätzung führen.
- Nachträgliche Bereitschaft zur Besichtigung erzwingt nicht automatisch ein neues Gutachten.
- Gesundheitliche Gründe müssen konkret und nachvollziehbar dargelegt werden.
- Allgemeine Pandemielagen ersetzen keine einzelfallbezogene Gefahrenprüfung.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisnahe Klarstellung zur Mitwirkung bei der Verkehrswertermittlung und zum Umgang mit Schutzmaßnahmen während der Pandemie ein.