Das Landgericht Bielefeld hat mit Beschluss vom 30. Oktober 2015 im Verfahren 23 T 634/15 über Einwendungen gegen eine Verkehrswertfestsetzung in einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Der Schuldner wandte sich gegen das Sachverständigengutachten und machte unter anderem geltend, Wohn- und Nutzflächen sowie Renovierungen seien wegen einer nicht erfolgten Innenbesichtigung unzutreffend berücksichtigt worden. Die sofortige Beschwerde blieb ohne Erfolg.
Gutachten nach vorhandenen Grundlagen
Die Kammer hielt das Gutachten für nachvollziehbar und überzeugend. Der Sachverständige hatte seine Wertermittlung nach den Vorgaben der ImmoWertV vorgenommen, Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses berücksichtigt und die Besonderheiten des Grundstücks, insbesondere Lage, Größe und gewerbliche Nutzung, einbezogen. Auch die Ertragswertberechnung auf Grundlage des Mietspiegels und des IHK-Mietpreisatlas wurde nicht beanstandet.
Die Restnutzungsdauer durfte vorrangig nach dem gegenwärtigen schlechten Zustand beurteilt werden. Eine fiktive Beseitigung von Investitionsrückständen und Baumängeln war nicht zugrunde zu legen. Der Abschlag wegen äußerlich festgestellter Gebäudemängel war ebenfalls zulässig.
Es ist allein Sache des Schuldners, eine Innenbesichtigung der Gebäude zu ermöglichen und dem Sachverständigen hierfür Zutritt zu verschaffen.
Risiko fehlender Innenbesichtigung
Im Verfahren 23 T 634/15 konnte der Schuldner nicht erfolgreich einwenden, der Innenzustand sei besser als im Gutachten angenommen. Entsprechende Feststellungen wären nur durch eine Innenbesichtigung möglich gewesen. Das Gericht betonte, dass weder Gericht noch Sachverständiger den Zutritt erzwingen können.
Ist eine Innenbesichtigung nicht möglich, trägt der Schuldner das Risiko der daraus folgenden Unsicherheiten. Er kann dann nicht ohne überprüfbare Tatsachengrundlage einen abweichenden Zustand geltend machen, der den verfügbaren Unterlagen, hier insbesondere Bauakten und äußerer Besichtigung, widerspricht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Gläubiger und Bietinteressenten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Verkehrswertfestsetzung kann auch ohne Innenbesichtigung tragfähig sein.
- Der Schuldner muss den Zutritt zum Objekt praktisch ermöglichen.
- Nicht überprüfbare Behauptungen zum Innenzustand genügen nicht.
- Investitionsrückstände und äußerlich erkennbare Mängel können wertmindernd berücksichtigt werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisrelevante Klarstellung zur Mitwirkung bei der Verkehrswertermittlung und zu den Risiken verweigerter oder unmöglicher Innenbesichtigung ein.