Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19. Dezember 2002 im Verfahren IX ZB 248/02 über Einwände gegen den Zuschlag bei streitiger Wohnungsgröße entschieden. In einem Zwangsversteigerungsverfahren war der Verkehrswert einer Eigentumswohnung auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens festgesetzt worden. Der Schuldner meinte, die Wohnung sei größer als angenommen, weil eine Podestfläche des Treppenhauses baulich in die Wohnung einbezogen worden sei.
Wertfestsetzung kann Zuschlag nicht beliebig angreifen
Der BGH stellt klar, dass ein Zuschlagsbeschluss grundsätzlich nicht mit der Begründung angefochten werden kann, der Grundstückswert sei unrichtig festgesetzt worden. § 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG schließt eine solche Anfechtung aus. Die Wertfestsetzung bindet das Vollstreckungsgericht bei der Entscheidung über den Zuschlag.
Offen ließ der Senat, ob ausnahmsweise etwas anderes gelten kann, wenn dem Vollstreckungsgericht vor Zuschlag rechtzeitig neue, für den Wert erhebliche Tatsachen bekannt werden. Im Verfahren IX ZB 248/02 lag eine solche neue Tatsache jedoch nicht vor. Der Schuldner hielt die Bewertung lediglich von Anfang an für falsch.
Eine angeblich unrichtige Verkehrswertfestsetzung trägt die Zuschlagsbeschwerde nicht, wenn keine neue wertrelevante Tatsache hinzugekommen ist.
Gemeinschaftseigentum erhöht den Wohnungswert nicht automatisch
Entscheidend war außerdem, dass die Podestfläche nach der Teilungserklärung weiterhin Gemeinschaftseigentum war. Eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung genügte nicht, um diese Fläche wirksam dem Sondereigentum des Schuldners zuzuordnen. Dafür wäre eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer und eine entsprechende Änderung der rechtlichen Grundlagen erforderlich gewesen.
Solange diese Voraussetzungen nicht geschaffen waren, durfte die Fläche bei der Bewertung des versteigerten Wohnungseigentums nicht wie Sondereigentum behandelt werden. Die tatsächliche bauliche Nutzung allein änderte die sachenrechtliche Zuordnung nicht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Gläubiger, Bieter und Wohnungseigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Einwände gegen die Verkehrswertfestsetzung müssen frühzeitig im dafür vorgesehenen Rechtsmittelweg geltend gemacht werden.
- Nach Zuschlag ist eine Anfechtung wegen angeblich falschen Verkehrswerts stark eingeschränkt.
- Bei Wohnungseigentum zählt nicht nur die tatsächliche Nutzung, sondern die rechtliche Zuordnung nach Teilungserklärung und Vereinbarung.
- Bauliche Änderungen ersetzen keine wirksame Änderung von Gemeinschafts- zu Sondereigentum.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Verkehrswertfestsetzung und zur rechtlichen Wohnungsgröße in der Zwangsversteigerung ein.