Das Landgericht Münster hat mit Beschluss vom 16. April 2008 im Verfahren 5 T 286/08 über die Verkehrswertfestsetzung eines Hausgrundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Gläubigerin betrieb die Versteigerung, das Amtsgericht hatte den Verkehrswert zunächst auf 230.000 Euro festgesetzt. Die Schuldner legten sofortige Beschwerde ein und machten geltend, die Immobilie sei deutlich höher zu bewerten.
Gutachten bleibt Ausgangspunkt
Das Landgericht stellte zunächst klar, dass das gerichtliche Sachverständigengutachten grundsätzlich maßgebliche Grundlage der Wertfestsetzung ist. Das Gericht kann nicht allein deshalb eigene Werte an die Stelle des Gutachters setzen, weil ein Beteiligter die Schätzung für zu niedrig oder zu hoch hält.
Eine Abweichung kommt nur in Betracht, wenn das Gutachten erkennbare Lücken, Fehler oder sonstige Unrichtigkeiten enthält. Solche Mängel sah die Kammer hinsichtlich der Bewertung von Gebäude, Außenanlagen und Bodenwert nicht. Daraus ergab sich ein Sachwert von rund 300.302 Euro.
Eine Abweichung ist nur dann möglich und geboten, wenn das Gutachten erkennbar Lücken, Fehler oder sonstige Unrichtigkeiten enthält.
Keine Senkung durch Marktanpassung
Entscheidend war, dass das Landgericht einen Marktanpassungsabschlag nicht berücksichtigte. Nach Auffassung der Kammer sind Abschläge vom Sachwert, die mit möglichen geringeren Käuferpreisen oder einer allgemeinen Marktlage begründet werden, im Zwangsversteigerungsverfahren nicht gerechtfertigt.
Die Kammer begründete dies mit den Schutzmechanismen des ZVG. Abschläge würden die 7/10-Grenze des § 74a ZVG und die 5/10-Grenze des § 85a ZVG senken. Dadurch könnten im ersten Versteigerungstermin niedrigere Gebote zulässig werden, obwohl diese Grenzen gerade eine Verschleuderung des Objekts verhindern sollen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Gläubiger und Bietinteressenten bei der Verkehrswertfestsetzung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Einwendungen gegen den Verkehrswert müssen konkrete Fehler des Gutachtens aufzeigen.
- Bloße abweichende Wertvorstellungen genügen nicht.
- Marktanpassungsabschläge können die Schutzgrenzen des ZVG beeinflussen.
- Die Verkehrswertbeschwerde kann erfolgreich sein, wenn rechtlich unzulässige Abschläge vorgenommen wurden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Verkehrswertfestsetzung und zur Schutzfunktion der Wertgrenzen im Zwangsversteigerungsverfahren ein.