Das Landgericht Dortmund hat mit Beschluss vom 20. April 2000 im Verfahren 9 T 400/00 über die Verkehrswertfestsetzung in einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Schuldner wandten sich gegen den festgesetzten Verkehrswert und rügten unter anderem, der Sachverständige habe Renovierungen, Wohnfläche und Ausstattung nicht zutreffend berücksichtigt. Eine Innenbesichtigung des Objekts hatten sie zuvor trotz zweier Termine nicht ermöglicht.
Bewertung nach äußerem Anschein und Unterlagen
Die Kammer bestätigte die Wertfestsetzung des Amtsgerichts. Das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen war nach Auffassung des Gerichts nachvollziehbar und ohne erkennbare Fehler. Eine Innenbesichtigung kann für die Wertermittlung hilfreich sein, ist aber nicht zwingend erforderlich, wenn sie nicht durchgeführt werden kann.
Verweigert oder verhindert der Vollstreckungsschuldner den Zutritt, dürfen Gericht und Sachverständiger nach dem äußeren Anschein und den verfügbaren amtlichen Unterlagen urteilen. Spätere Einwendungen zu nicht überprüfbaren Innenmerkmalen, etwa Renovierungen, Installationen oder einer abweichenden Wohnfläche, können die Wertfestsetzung dann nicht ohne Weiteres erschüttern.
Verweigert der Vollstreckungsschuldner dem Gutachter den Zutritt, trägt er das Risiko einer daraus folgenden Ungenauigkeit der Verkehrswertermittlung.
Keine neue Besichtigung nach bewusster Nichtmitwirkung
Im Verfahren 9 T 400/00 war den Schuldnern bekannt, dass das Gutachten ohne Innenbesichtigung erstellt werden würde, wenn das Objekt nicht zugänglich ist. Dennoch nahmen sie die Termine nicht wahr und baten um Zurückstellung der Begutachtung. Erst nach Vorlage des Gutachtens verlangten sie eine erneute Ortsbesichtigung.
Das Landgericht sah dafür keine Grundlage. Wer dem Sachverständigen den Zugang nicht ermöglicht, kann die Verkehrswertfestsetzung nicht anschließend mit Umständen angreifen, die gerade wegen der fehlenden Innenbesichtigung nicht feststellbar waren.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Gläubiger und Bietinteressenten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Mitwirkung bei der Innenbesichtigung kann für eine realistische Bewertung entscheidend sein.
- Ohne Zutritt darf der Sachverständige auf äußeren Eindruck und Unterlagen zurückgreifen.
- Nicht überprüfbare Angaben zum Innenzustand genügen im Beschwerdeverfahren regelmäßig nicht.
- Ein späterer Antrag auf erneute Begutachtung kann nach verweigerter Mitwirkung erfolglos bleiben.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als frühe praxisrelevante Klarstellung zur Mitwirkungsverantwortung des Schuldners bei der Verkehrswertermittlung ein.