Das Landgericht Bielefeld hat mit Beschluss vom 6. Mai 2008 im Verfahren 23 T 282/08 über eine Beschwerde gegen die Verkehrswertfestsetzung in einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Das Amtsgericht hatte den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke auf 2.041 Euro festgesetzt. Die Beschwerdeführerin hielt diesen Wert für zu niedrig und verwies unter anderem auf einen vorhandenen Schuppen, einen Bodenrichtwert sowie ein mögliches Notwegerecht.
Aktuelle tatsächliche und rechtliche Verhältnisse
Die Kammer bestätigte die amtsgerichtliche Wertfestsetzung. Das zugrunde liegende Sachverständigengutachten sei logisch nachvollziehbar, widerspruchsfrei und methodisch an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung orientiert. Der einfache, fast 80 Jahre alte Schuppen rechtfertigte keinen höheren Wertansatz, weil er weder über Elektro- und Sanitärinstallationen noch über eine funktionsfähige Heizung verfügte und wirtschaftlich nicht eigenständig verwertbar war.
Auch der Bodenwert war nach Auffassung des Gerichts zutreffend bewertet. Der allgemeine Bodenrichtwert für Bauland war nicht maßgeblich, weil das Grundstück nach den Feststellungen gerade kein Bauland war. Hinzu kam, dass Erschließung und Zuwegung in keiner Weise gesichert waren.
Für die Wertfestsetzung sind allein die derzeitigen tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse maßgeblich.
Mögliches Notwegerecht genügt nicht
Im Verfahren 23 T 282/08 half der Hinweis auf ein möglicherweise einklagbares Notwegerecht nicht weiter. Ein solches Verfahren war nicht anhängig, seine Erfolgsaussichten waren offen und im Wertfestsetzungsverfahren nicht zu prüfen. Zudem wäre für ein Notwegerecht grundsätzlich eine Entschädigung nach § 917 Abs. 2 BGB zu leisten, was die wirtschaftliche Betrachtung zusätzlich beeinflussen kann.
Auch ein älteres Privatgutachten führte zu keiner anderen Bewertung, weil es sich auf frühere Bewertungszeitpunkte bezog und die ungesicherte Zuwegung sowie Erschließung nicht ausreichend berücksichtigte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Schuldner, Gläubiger und Bietinteressenten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Verkehrswert richtet sich nach den aktuell gesicherten Verhältnissen.
- Ungesicherte Zuwegung und Erschließung können den Wert erheblich mindern.
- Bloße Chancen auf ein künftiges Notwegerecht erhöhen den Wert nicht automatisch.
- Ältere Gutachten müssen die aktuelle rechtliche und tatsächliche Grundstückssituation abbilden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisnahe Klarstellung zur Bewertung problematisch erschlossener Grundstücke im Zwangsversteigerungsverfahren ein.