Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 2. April 2009 im Verfahren V ZB 157/08 über den Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Gemeinschaft wollte wegen titulierter Hausgeldforderungen in der privilegierten Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten. Amtsgericht und Landgericht Düsseldorf hatten dies abgelehnt, weil kein Einheitswertbescheid vorgelegt worden war.
Drei-Prozent-Grenze und Nachweisproblem
Der BGH bestätigt zunächst, dass ein Beitritt der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rangklasse 2 voraussetzt, dass die geltend gemachte Forderung die Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt. Diese Wertgrenze ist eine besondere Voraussetzung für den privilegierten Zugriff wegen Hausgeldrückständen.
Im Verfahren V ZB 157/08 war der Verkehrswert der Eigentumswohnung bereits rechtskräftig auf 54.000 Euro festgesetzt. Die geltend gemachten Hausgeldforderungen beliefen sich auf insgesamt 2.438,78 Euro und überschritten damit drei Prozent dieses Verkehrswerts. Der BGH sah diesen Nachweis als ausreichend an.
Das Überschreiten der Wertgrenze von drei Prozent des Einheitswerts kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung drei Prozent des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts übersteigt.
Verkehrswert als tauglicher Beleg
Der Senat stellt klar, dass Einheitswert und Verkehrswert zwar nicht identisch sind. Sie beruhen auf unterschiedlichen Bewertungsregeln und Bewertungszeitpunkten. Gleichwohl kann der rechtskräftig festgesetzte Verkehrswert als geeigneter Nachweis dienen, wenn die Forderung drei Prozent dieses Werts übersteigt.
Damit wird vermieden, dass der Zugang zur Rangklasse 2 allein daran scheitert, dass die Gemeinschaft keinen Einheitswertbescheid vorlegen kann. Der BGH ließ den Beitritt der Gemeinschaft wegen der titulierten Hausgeldforderungen zu und stellte klar, dass der Beschluss zugunsten der Gläubigerin als Beschlagnahme des Objekts gilt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Gläubiger und Vollstreckungsgerichte von erheblicher praktischer Bedeutung. Wichtig sind insbesondere:
- Hausgeldforderungen können unter den Voraussetzungen des § 10 ZVG in Rangklasse 2 geltend gemacht werden.
- Die Drei-Prozent-Grenze muss nachgewiesen werden.
- Ein rechtskräftig festgesetzter Verkehrswert kann hierfür genügen.
- Der fehlende Einheitswertbescheid führt nicht automatisch zur Zurückweisung des Beitritts.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisnahe Klarstellung zur Durchsetzung von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.