Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 5. November 2004 im Verfahren IXa ZB 202/03 über die Vergütung eines Zwangsverwalters in einem Zwangsverwaltungsverfahren entschieden. Betroffen war eine vermietete Eigentumswohnung, deren Mieter erhebliche Rückstände hatte. Der Zwangsverwalter kündigte, führte gerichtliche Verfahren und nahm die Wohnung nach Räumungsvollstreckung in Besitz. Streit entstand anschließend über die richtige Vergütung für die Zeit vor und nach der Räumung.
Leerstand wird anders vergütet als Vermietung
Der BGH stellt klar, dass während einer fortbestehenden Vermietung oder während der Vorenthaltung nach Kündigung grundsätzlich an die Nutzung durch Vermietung angeknüpft werden kann. Auch eine Nutzungsentschädigung nach beendetem Mietverhältnis kann vergütungsrechtlich noch ähnlich behandelt werden, solange der frühere Mieter die Wohnung nicht herausgibt.
Nach der Zwangsräumung ändert sich die Lage jedoch. Ist die Wohnung leer und noch nicht neu vermietet, richtet sich die Vergütung nicht mehr nach den Regeln für eingezogene Mieten oder Nutzungsentschädigungen. Maßgeblich ist dann der tatsächliche Umfang der Verwaltertätigkeit.
Nach Zwangsräumung einer Wohnung und vor einer Neuvermietung scheiden die Vergütungstatbestände für laufende Vermietung aus.
Keine doppelte Vergütung anwaltlicher Tätigkeit
Im Verfahren IXa ZB 202/03 war der Zwangsverwalter zugleich anwaltlich tätig. Der BGH behandelt deshalb auch die Frage, wie gerichtliche Verfahren und Vollstreckungsmaßnahmen vergütet werden. Wählt der Zwangsverwalter die Abrechnung nach dem anwaltlichen Vergütungsrecht, kann er für dieselbe Tätigkeit nicht zusätzlich eine Vergütung nach anderen Tatbeständen verlangen.
Damit betont der Senat das Anrechnungsprinzip. Die Tätigkeit darf sachgerecht vergütet werden, aber nicht mehrfach. Das gilt insbesondere für die Titulierung von Mietforderungen, den Räumungsprozess und daran anschließende Maßnahmen, soweit diese gebührenrechtlich bereits erfasst sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Räumung und Leerstand zählt der konkrete Tätigkeitsumfang des Zwangsverwalters.
- Nicht realisierte Mietforderungen sind nicht ohne Weiteres vergütungswirksam.
- Anwaltliche Gebühren und Verwaltervergütung dürfen nicht für dieselbe Tätigkeit doppelt angesetzt werden.
- Vergütungsanträge müssen die zeitlichen Abschnitte der Verwaltung nachvollziehbar trennen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur wirtschaftlich angemessenen und transparenten Vergütung in der Zwangsverwaltung ein.