Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 5. November 2004 im Verfahren IXa ZB 34/03 über die Vergütung eines Zwangsverwalters für vermietetes Wohnungseigentum entschieden. Das Amtsgericht Dresden hatte die Zwangsverwaltung einer vermieteten Wohnung angeordnet. Nach Mieteinnahmen in den Jahren 2001 und 2002 verlangte der Zwangsverwalter eine Vergütung nach dem doppelten Regelsatz; die Vorinstanzen hatten dies nur teilweise berücksichtigt.
Regelvergütung nach eingezogenen Mieten
Der BGH stellt zunächst klar, dass sich die Vergütung bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken nach den im Kalenderjahr eingezogenen Beträgen richtet. Maßgeblich sind gestaffelte Prozentsätze, die an die Höhe der tatsächlichen Einnahmen anknüpfen. Für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 kommt grundsätzlich eine Anpassung der so errechneten Grundbeträge in Betracht.
Diese Anpassung darf jedoch nicht schematisch erfolgen. Gerade bei niedrigen Einnahmen kann eine pauschale Steigerung zu einem Missverhältnis zwischen der konkreten Tätigkeit des Zwangsverwalters und der festzusetzenden Vergütung führen. Im Verfahren IXa ZB 34/03 nahm der Senat deshalb für 2001 nur einen ermäßigten Steigerungsfaktor an.
Die Vergütung muss Art und Umfang der Aufgabe sowie die Leistung des Zwangsverwalters sachgerecht abbilden.
Keine zusätzliche Erhöhung ohne besondere Schwierigkeit
Der Zwangsverwalter erhielt keinen besonderen Missverhältniszuschlag. Der BGH bestätigte insoweit, dass eine zusätzliche Anpassung nur in Betracht kommt, wenn besondere Schwierigkeiten der Geschäftsführung vorliegen. Allein der Wunsch nach dem doppelten Regelsatz genügt nicht.
Für das Jahr 2002 berücksichtigte der Senat außerdem, dass der Abrechnungszeitraum bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung verkürzt war. Der erneute Anfangsstufenvorteil bei der Vergütungsberechnung sprach gegen eine weitere Erhöhung. Damit zeigt die Entscheidung, dass sowohl Einnahmen als auch zeitlicher Umfang der Verwaltung genau in die Berechnung einzustellen sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Vergütung knüpft bei Vermietung grundsätzlich an tatsächlich eingezogene Mieten an.
- Eine pauschale Steigerung kann bei geringen Einnahmen zu begrenzen sein.
- Besondere Zuschläge erfordern besondere Schwierigkeiten der Verwaltung.
- Verkürzte Abrechnungszeiträume sind bei der Vergütungsfestsetzung sorgfältig zu berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als weitere Klarstellung zur angemessenen, einzelfallbezogenen Vergütung des Zwangsverwalters ein.