Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 27. Mai 2021 im Verfahren V ZB 152/18 über die Vergütung einer Zwangsverwalterin entschieden. Die Zwangsverwaltung betraf mehrere vermietete Grundstücke mit einem einheitlich vermieteten Gebäudekomplex. Während der Verwaltung wurden Mieten und Nebenkosten von mehr als 4,6 Millionen Euro eingezogen. Streit bestand darüber, ob die Vergütung prozentual nach den eingezogenen Bruttomieten oder nur nach geschätztem Zeitaufwand festzusetzen war.
Regelvergütung nach den Mieteinnahmen
Der BGH bestätigt den Ausgangspunkt der Zwangsverwalterverordnung. Bei vermieteten Grundstücken erhält der Zwangsverwalter nach § 18 Abs. 1 ZwVwV grundsätzlich zehn Prozent des während der Verwaltung eingezogenen Bruttomietbetrags. Besteht ein Missverhältnis zwischen Tätigkeit und Regelvergütung, kann der Prozentsatz nach § 18 Abs. 2 ZwVwV auf bis zu fünf Prozent vermindert oder auf bis zu 15 Prozent erhöht werden.
Eine weitergehende Kürzung allein deshalb, weil die rechnerische Vergütung bei hohen Mieteinnahmen sehr hoch ausfällt, lässt die Vorschrift nicht ohne Weiteres zu. Das Beschwerdegericht muss vielmehr konkret prüfen, welche Tätigkeit der Verwalter erbracht hat und ob ein Missverhältnis besteht.
§ 19 Abs. 2 ZwVwV begründet nur ein Recht, aber keine Pflicht des Zwangsverwalters, nach Zeitaufwand abzurechnen.
Keine erzwungene Stundenabrechnung
Die Schuldnerin wollte die Vergütung auf eine Abrechnung nach geschätzten Stunden reduzieren. Dem trat der BGH entgegen. § 19 Abs. 2 ZwVwV erlaubt dem Verwalter zwar eine Abrechnung nach Zeitaufwand, wenn die Vergütung nach § 18 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist. Die Vorschrift dient aber nicht als Grundlage, um den Verwalter gegen seinen Willen auf Stundenbasis abzurechnen.
Der Senat hob die Entscheidung teilweise auf, weil die Herabsetzung auf fünf Prozent nicht tragfähig begründet war. Allein die Höhe der eingezogenen Mieten ersetzt keine konkrete Bewertung von Leistung, Art und Umfang der Aufgabe.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen ertragreicher Mietobjekte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Vergütung richtet sich bei Mietobjekten grundsätzlich nach § 18 ZwVwV.
- § 19 ZwVwV gibt dem Verwalter ein Wahlrecht, begründet aber keine Kürzungspflicht.
- Eine Reduzierung innerhalb des § 18 Abs. 2 ZwVwV muss konkret begründet werden.
- Hohe Mieteinnahmen allein rechtfertigen keine schematische Stundenabrechnung.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Vergütungssystematik in der Zwangsverwaltung vermieteter Immobilien ein.