Das Landgericht Münster hat mit Beschluss vom 12. Mai 2011 im Verfahren 5 T 111/11 über die Vergütung eines Zwangsverwalters entschieden. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung war das Objekt vermietet; die Mieterin zahlte jedoch nicht auf ein Anderkonto des Zwangsverwalters. Vielmehr flossen Beträge unmittelbar an die betreibende Gläubigerin beziehungsweise auf ein Mietkonto der Schuldnerin. Nach Aufhebung des Verfahrens verlangte der Zwangsverwalter dennoch eine Vergütung nach den tatsächlich geflossenen Mieten.
Nur Zahlungen an den Verwalter sind eingezogen
Die Kammer bestätigte die niedrigere Festsetzung durch das Amtsgericht. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV erhält der Zwangsverwalter grundsätzlich zehn Prozent der während der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobeträge. Als „eingezogen“ gelten aber nur Beträge, die regelgerecht nach § 148 ZVG zu Händen des Zwangsverwalters gezahlt werden.
Im Verfahren 5 T 111/11 war dies nicht geschehen. Der Zwangsverwalter hatte die Mieterin zwar zur Zahlung aufgefordert und ein Mahnverfahren eingeleitet. Die Beträge gelangten aber nicht in seine Verwaltung und wurden nicht über sein Anderkonto abgewickelt.
Unter eingezogener Miete sind Beträge zu verstehen, die regelgerecht zu Händen des Zwangsverwalters gezahlt werden.
Zusatzvergütung für nicht eingezogene Mieten
Das Landgericht stellte zugleich klar, dass erfolglose Bemühungen um Mietzahlungen vergütungsrechtlich nicht unbeachtet bleiben. Für vertraglich geschuldete, aber nicht eingezogene Mieten sieht § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV eine zusätzliche Vergütung vor. Genau diese Berechnung hatte das Amtsgericht vorgenommen.
Dass während der Zwangsverwaltung möglicherweise Zahlungen geflossen waren, änderte daran nichts. Um diese Gelder zur verwalteten Masse zu ziehen, hätte der Zwangsverwalter deren Herausgabe verlangen müssen. Dazu kam es wegen der vorzeitigen Aufhebung des Verfahrens nicht mehr.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Mieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mieten sollten nach Anordnung der Zwangsverwaltung ausschließlich an den Zwangsverwalter gezahlt werden.
- Direktzahlungen an Gläubiger oder Schuldner begründen nicht automatisch die volle Regelvergütung.
- Für nicht eingezogene Mieten bleibt die Zusatzvergütung nach der ZwVwV möglich.
- Frühe Zahlungsanweisungen und konsequente Herausgabeverlangen sind für Verwaltung und Vergütung wesentlich.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisrelevante Klarstellung zur Abgrenzung zwischen verwalteter Masse und bloß außerhalb der Verwaltung geflossenen Mietzahlungen ein.