Das Landgericht Bochum hat mit Beschluss vom 10. September 2018 im Verfahren 7 T 195/17 über die Vergütung einer Zwangsverwalterin entschieden. Gegenstand der Zwangsverwaltung war ein Gebäudekomplex mit Tiefgarage und Außenstellplätzen, der einheitlich vermietet war. Im Verwaltungszeitraum vom 16. März 2016 bis zum 26. Januar 2017 wurden Mieten und Nebenkosten von mehr als 4,6 Millionen Euro eingezogen.
Vergütung nach der Zwangsverwalterverordnung
Die Zwangsverwalterin beantragte ihre Vergütung auf Grundlage der eingezogenen Bruttomieten und Nebenkosten. Das Amtsgericht setzte zunächst eine Vergütung auf Basis eines Prozentsatzes von 6 Prozent fest. Die Schuldnerin wandte sich dagegen und machte geltend, die Vergütung sei unangemessen hoch und verletze ihre Rechte, insbesondere wegen eines Missverhältnisses zwischen Vergütung und tatsächlichem Arbeitsaufwand.
Das Landgericht änderte die Festsetzung teilweise ab. Es setzte Vergütung und Auslagen für den Abrechnungszeitraum auf insgesamt 276.867,38 Euro einschließlich Umsatzsteuer fest; ein bereits entnommener Vorschuss von 59.500 Euro war anzurechnen.
Auch bei hohen Mieteinnahmen ist die Vergütung der Zwangsverwaltung an den Vorgaben der ZwVwV und an der Angemessenheit im Einzelfall zu messen.
Angemessenheit und gerichtliche Kontrolle
Die Entscheidung zeigt, dass die Vergütung der Zwangsverwaltung nicht rein schematisch betrachtet werden darf. Zwar stellen die §§ 17 ff. ZwVwV klare Berechnungsregeln bereit. Bei außergewöhnlich hohen Mietzuflüssen und einem einheitlich vermieteten Objekt kann aber die Frage entstehen, ob der rechnerische Ansatz noch in einem angemessenen Verhältnis zu Art und Umfang der Tätigkeit steht.
Zugleich bestätigte das Landgericht, dass eine Beschwerde gegen die Vergütungsfestsetzung zulässig sein kann, auch wenn eine Prozessvollmacht erst nachträglich nachgewiesen oder genehmigt wird. Eine rückwirkende Genehmigung kann die zuvor eingelegte Beschwerde wirksam werden lassen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen ertragreicher Gewerbeimmobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Hohe Mieteinnahmen können zu erheblichen Vergütungsbeträgen führen.
- Die Angemessenheit der Vergütung bleibt gerichtlich überprüfbar.
- Bei einheitlich vermieteten Großobjekten ist der tatsächliche Verwaltungsaufwand genau einzuordnen.
- Vorschüsse auf die Verwaltervergütung sind bei der Schlussfestsetzung anzurechnen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Vergütungsprüfung in wirtschaftlich bedeutenden Zwangsverwaltungsverfahren ein.