Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25. Januar 2007 im Verfahren V ZB 150/06 über die Vergütung eines Zwangsverwalters bei mehreren leerstehenden Eigentumswohnungen entschieden. Die Gläubigerin hatte die Zwangsverwaltung von sechs Eigentumswohnungen beantragt, die in derselben Haushälfte lagen und wegen unterbrochener Heizversorgung seit längerer Zeit nicht vermietet waren. Der Zwangsverwalter machte für jede Wohnung eine gesonderte Zeitvergütung geltend.
Grundsatz der objektbezogenen Vergütung
Der BGH stellt klar, dass die Vergütung des Zwangsverwalters grundsätzlich für jedes Objekt festzusetzen ist, mit dessen Verwaltung er betraut ist. Denn der Verwalter hat jedes einzelne Objekt nutzbringend zu verwalten, regelmäßig also zu vermieten oder zu verpachten. Dieser objektbezogene Ansatz gilt auch dann, wenn mehrere Wohnungen im selben Gebäude liegen.
Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte wirtschaftlich wie ein einziges Objekt vermietet oder verpachtet sind oder werden. Dafür genügt es nicht, dass dieselbe Ursache, etwa eine unterbrochene Heizversorgung, die Vermietbarkeit mehrerer Einheiten betrifft.
Die Vergütung für die Verwaltung mehrerer nicht vermieteter Eigentumswohnungen ist nicht schon deshalb unterhalb des Mittelsatzes festzusetzen, weil die Wohnungen im selben Gebäude liegen.
Gemeinsame Probleme ersetzen keine wirtschaftliche Einheit
Im Verfahren V ZB 150/06 hatte das Beschwerdegericht für vier der sechs Wohnungen nur den Mindeststundensatz angesetzt. Zur Begründung verwies es auf den geringen Aufwand und die gemeinsame Lage der Einheiten. Der BGH beanstandete diese Betrachtung. Die Lage im selben Gebäude und eine gemeinsame Ursache der Nichtvermietbarkeit rechtfertigen für sich genommen weder eine Zusammenfassung zu einem einheitlichen Zwangsverwaltungsobjekt noch automatisch eine Vergütung unterhalb des Mittelsatzes.
Gleichwohl bleibt die konkrete Tätigkeit des Verwalters entscheidend. Das Beschwerdegericht musste deshalb erneut prüfen, welcher Zeitaufwand und welcher Stundensatz nach Art, Umfang und Schwierigkeit der Verwaltung sachgerecht sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mehrere Eigentumswohnungen bleiben grundsätzlich getrennte Verwaltungsobjekte.
- Die Lage im selben Gebäude führt nicht automatisch zu einer geringeren Vergütung.
- Eine wirtschaftliche Einheit setzt eine entsprechende einheitliche Vermietung oder Verpachtung voraus.
- Der konkrete Verwaltungsaufwand bleibt für die Vergütungsfestsetzung maßgeblich.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur sachgerechten Vergütung bei komplexeren Zwangsverwaltungen mehrerer Wohnungseigentumseinheiten ein.