Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25. Juni 2004 im Verfahren IXa ZB 44/03 über die Vergütung eines Zwangsverwalters bei rückständigen Mieten entschieden. Die Zwangsverwaltung betraf gewerblich vermietete Büroflächen und Tiefgaragenstellplätze. Die Mieterin hatte bereits seit Monaten keine Zahlungen geleistet; der Zwangsverwalter forderte sie nach Übernahme des Objekts schriftlich zur Zahlung auf, konnte die Rückstände aber nicht einziehen.
Auch ältere Rückstände können vergütungsrelevant sein
Der BGH stellt klar, dass die Tätigkeit des Zwangsverwalters nicht deshalb außer Betracht bleibt, weil Miet- oder Pachtrückstände bereits vor Anordnung der Zwangsverwaltung entstanden sind. Soweit solche Rückstände vom Zwangsverwaltungsbeschlag erfasst werden, gehört ihre Verfolgung zu den Aufgaben des Verwalters.
Allerdings sind nicht eingezogene Beträge nicht so zu behandeln, als wären sie tatsächlich vereinnahmt worden. Die Vergütung nach den Regeln für eingezogene Mieten setzt grundsätzlich einen realen Zahlungseingang voraus. Bleibt die Einziehung erfolglos, kann die entfaltete außergerichtliche Inkassotätigkeit aber eine Erhöhung der Mindestvergütung rechtfertigen.
Dem Beschlag unterliegende Mietrückstände können auch bei erfolgloser Einziehung eine erhöhte Vergütung wegen besonderen Tätigkeitsaufwands gebieten.
Maßstab für die Erhöhung
Im Verfahren IXa ZB 44/03 betont der Senat, dass es auf ein angemessenes Verhältnis zwischen Mindestvergütung und tatsächlicher Tätigkeit ankommt. Hat der Zwangsverwalter sich außergerichtlich um die Einziehung beschlagnahmter Rückstände bemüht, darf dieser Aufwand nicht vergütungsrechtlich vollständig leer laufen.
Für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 ist die Erhöhung nach den Grundsätzen zu bemessen, die später in § 18 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZwVwV geregelt wurden. Danach kann für solche nicht realisierten Rückstände ein Anteil von 20 Prozent der Einzugsvergütung angesetzt werden. Damit wird weder ein voller Erfolg fingiert noch die Tätigkeit des Verwalters übergangen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Beschlagnahmte Mietrückstände aus der Zeit vor Anordnung der Zwangsverwaltung sind vergütungsrechtlich nicht bedeutungslos.
- Erfolglose außergerichtliche Inkassotätigkeit kann eine Erhöhung der Mindestvergütung rechtfertigen.
- Nicht eingezogene Forderungen zählen nicht als eingezogene Beträge.
- Vergütungsanträge sollten den Umfang der Inkassotätigkeit nachvollziehbar dokumentieren.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur angemessenen Vergütung tatsächlicher Verwaltertätigkeit bei rückständigen Miet- und Pachtforderungen ein.