Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 5. November 2004 im Verfahren IXa ZB 33/03 über die Vergütung eines Zwangsverwalters entschieden. Betroffen waren mehrere grundbuchlich getrennte Grundstücke, die zusammen einen Campingplatz mit Ferienhäusern, Bungalows, Gaststätte und Nebengebäuden bildeten. Der Zwangsverwalter hatte die Grundstücke als einheitliches Objekt verpachtet; anschließend stritten die Beteiligten über die zutreffende Berechnung seiner Vergütung.
Einheitliches Wirtschaftsgut als Berechnungsgrundlage
Der BGH stellt klar, dass grundsätzlich jedes Grundbuchgrundstück gesondert Gegenstand der Zwangsverwaltung ist. Daraus folgt im Regelfall auch eine getrennte Vergütungsberechnung. Anders liegt es jedoch, wenn mehrere Grundstücke tatsächlich wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet werden und keine bestimmten Miet- oder Pachtanteile für die einzelnen Grundstücke feststellbar sind.
In einem solchen Fall ist die Vergütung nicht künstlich nach Grundstücken aufzuteilen. Maßgeblich sind vielmehr die ungeteilten Miet- oder Pachteinnahmen, auf die einheitliche Hundertsätze angewendet werden. Das entspricht dem Gedanken, dass die Vergütung die konkrete wirtschaftliche Verwaltungseinheit abbilden soll.
Werden mehrere Grundstücke wie ein einziges Wirtschaftsgut verpachtet, ist die Vergütung nach den ungeteilten Pachteinnahmen zu berechnen.
Keine schematische Aufspaltung
Im Verfahren IXa ZB 33/03 waren auch einzelne zunächst ausgenommene Bungalows später in die einheitliche Verpachtung einbezogen worden, ohne dass hierfür ein gesondertes Entgelt bestimmt wurde. Der BGH bestätigte deshalb, dass die einheitlichen Pachteinnahmen des Abrechnungsjahres als Grundlage heranzuziehen waren. Dazu gehörte auch die vom Pächter ersetzte Umsatzsteuer.
Die Entscheidung zeigt zugleich, dass die Vergütung des Zwangsverwalters weder rein formal nach der Zahl der Grundbuchblätter noch losgelöst von der tatsächlichen Nutzungsstruktur festgesetzt werden darf. Entscheidend ist, welche wirtschaftliche Einheit verwaltet wird und welche Einnahmen daraus tatsächlich erzielt werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mehrere Grundstücke können vergütungsrechtlich eine einheitliche Verwaltungseinheit bilden.
- Eine Aufteilung nach Einzelgrundstücken ist nicht erforderlich, wenn keine Pachtanteile feststellbar sind.
- Die tatsächliche Vermietungs- oder Verpachtungsstruktur ist sorgfältig zu dokumentieren.
- Vergütungsfestsetzungen müssen die wirtschaftliche Realität des verwalteten Objekts nachvollziehbar abbilden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur transparenten Vergütungsberechnung bei komplexen Immobilien- und Betriebsobjekten in der Zwangsverwaltung ein.