Das Landgericht Bielefeld hat mit Urteil vom 15. Oktober 2014 im Verfahren 3 O 482/13 über Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einer Zwangsverwaltung entschieden. Betroffen war eine leerstehende Eigentumswohnung, an der vor Bestellung der Zwangsverwalterin ein Wasserschaden eingetreten war. Die Gebäudeversicherung warf der Eigentümerin Mitverschulden wegen unzureichender Beheizung und Kontrolle vor und bot eine Regulierung von 50 Prozent der Angebots- und Rechnungssummen an.
Vergleich über Versicherungsleistung
Die Zwangsverwalterin nahm nach Anhörung der anwaltlichen Vertreterin der Eigentümerin einen Vergleichsvorschlag der Gebäudeversicherung an. Die Versicherung zahlte 3.800 Euro. Der Betrag wurde anschließend im Rahmen der Zwangsverwaltung verwendet, unter anderem zum Ausgleich angefallener Verfahrenskosten und teilweise zugunsten der Gläubiger.
Die Klägerin machte später aus abgetretenem Recht geltend, der Vergleich sei pflichtwidrig gewesen. Sie verlangte Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem vorläufig angesetzten Schaden und der Versicherungszahlung sowie Feststellung weiterer Ersatzpflichten.
Bei einem Versicherungsvergleich in der Zwangsverwaltung kommt es auf Pflichtenkreis, Informationslage und wirtschaftliche Vertretbarkeit im Einzelfall an.
Keine Ersatzpflicht festgestellt
Das Landgericht Bielefeld wies die Klage ab. Nach dem im Verfahren 3 O 482/13 zugrunde gelegten Sachverhalt konnte die Klägerin nicht durchsetzen, dass die Annahme des Vergleichs eine ersatzfähige Pflichtverletzung begründete. Von Bedeutung war insbesondere, dass die Versicherung eine weitergehende Regulierung von der Beantwortung eines Frostfragebogens abhängig gemacht hatte und die Eigentümerin diesen trotz mehrfacher Aufforderung nicht ausfüllte.
Auch der behauptete höhere Schaden und ein nicht bezifferbarer Mietausfallschaden genügten nicht, um die geltend gemachten Ansprüche zu tragen. Zusätzlich blieb der Vorwurf einer überhöhten Zwangsverwaltervergütung ohne Erfolg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen leerstehender oder beschädigter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Versicherungsansprüche müssen während der Zwangsverwaltung aktiv geklärt werden.
- Mitwirkungspflichten gegenüber Gebäudeversicherern können entscheidend sein.
- Ein Vergleich ist nicht schon deshalb pflichtwidrig, weil später eine höhere Regulierung behauptet wird.
- Schadensersatz setzt konkreten Schaden, Pflichtverletzung und Kausalität voraus.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Einordnung zur Behandlung von Versicherungsschäden und Vergleichsentscheidungen in der Zwangsverwaltung ein.