Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 7. Juli 2011 im Verfahren V ZB 9/11 über die Rechtsstellung eines Untermieters in der Zwangsverwaltung entschieden. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung über Grundstücke des Schuldners verlangte der Zwangsverwalter von einer angeblichen Untermieterin die Herausgabe gewerblicher Räume. Diese wandte sich gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung und rügte unter anderem einen Zustellungsmangel des Vollstreckungstitels.
Kein Rechtsschutzinteresse des Untermieters
Der BGH ließ offen, ob ein Untermieter oder Unterpächter überhaupt Beteiligter des Zwangsverwaltungsverfahrens im Sinne von § 9 Nr. 2 ZVG sein kann. Entscheidend war, dass jedenfalls die Erinnerung gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung unzulässig ist, weil dem Untermieter das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt.
Die Anordnung der Zwangsverwaltung berührt die Rechtsstellung des Untermieters nicht unmittelbar. Sein Vertragspartner bleibt der Hauptmieter oder Hauptpächter. Der Zwangsverwalter tritt nach § 152 ZVG nur in die Rechte und Pflichten des Schuldners gegenüber dessen unmittelbaren Mietern oder Pächtern ein.
Die Erinnerung des Untermieters oder Unterpächters gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt.
Abgeleitete Rechtsstellung bleibt schwach
Im Verfahren V ZB 9/11 betonte der Senat, dass die Abhängigkeit des Untermieters vom Bestand des Hauptmietverhältnisses keine Besonderheit der Zwangsverwaltung ist. Sie ist vielmehr typisch für jede Untermiete. Auch außerhalb einer Zwangsverwaltung muss der Untermieter damit rechnen, dass der Eigentümer oder Vermieter Rechte gegenüber dem Hauptmieter geltend macht.
Etwas anderes kann nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen, etwa wenn Untermieten wirtschaftlich eigentlich dem Eigentümer zugeordnet und nur formal auf einen Hauptmieter verlagert werden. Ein solcher Sonderfall war hier jedoch nicht geltend gemacht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Hauptmieter, Untermieter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Untermieter können die Anordnung der Zwangsverwaltung regelmäßig nicht mit Erinnerung angreifen.
- Die Zwangsverwaltung ändert den unmittelbaren Vertragspartner des Untermieters nicht.
- Rechte des Zwangsverwalters richten sich grundsätzlich gegen den Hauptmieter oder Pächter des Schuldners.
- Ausnahmefälle einer nur formalen Mietverlagerung sind gesondert zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Beteiligtenstellung und zum Rechtsschutzinteresse in der Zwangsverwaltung ein.