Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. Mai 2012 im Verfahren IX ZR 175/11 über die Verteilung eines Übererlöses nach Zwangsversteigerung eines Grundstücks entschieden. Eine Stadt hatte ein Grundstück verkauft und sich für den Fall unterbliebener Bebauung ein Wiederkaufs- beziehungsweise Rückübertragungsrecht durch Vormerkung sichern lassen. Später wurde das Grundstück im Rahmen der Zwangsversteigerung verwertet; streitig war, wem der nach Kosten verbleibende Erlös zustand.
Vormerkung und Übererlös
Der BGH entschied, dass ein nachrangig vorgemerkter bedingter Auflassungsanspruch des Wiederkaufsberechtigten in der Zwangsversteigerung ein Anrecht auf Zuteilung des Übererlöses begründen kann, wenn die Vormerkung durch den Zuschlag erlischt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die bedingte Kaufpreisforderung anderweitig der Beschlagnahme unterliegt und die Bedingung nicht ausfällt.
Im konkreten Fall wurde der Teilungsplan geändert. Die Stadt erhielt den streitigen Überschuss von 184.832,69 EUR auf ihren vorgemerkten Rückauflassungsanspruch, sofern dieser Anspruch nicht ausfällt. Für den Fall des Ausfalls wurde eine Hilfszuteilung zugunsten der Grundschuldgläubigerin vorgesehen.
Der vorgemerkte bedingte Rückauflassungsanspruch kann bei Erlöschen der Vormerkung durch Zuschlag ein Anrecht auf Zuteilung des Übererlöses vermitteln.
Öffentliche Lasten und Rückstandsfristen
Das Verfahren IX ZR 175/11 betraf außerdem die zeitliche Einordnung eines Erschließungsbeitrags als öffentliche Last. Der BGH präzisierte, wann die gesetzliche Fälligkeitsfrist endet und wann ein Beitrag rückständig wird. Endet die Frist mit Ablauf eines Freitags, verlängert sie sich nicht auf den nächsten Werktag; der erste Fälligkeitstag ist dann der Sonnabend.
Diese Fristfragen sind im Zwangsversteigerungsverfahren bedeutsam, weil der Rang öffentlicher Lasten nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG von Rückstandszeiträumen abhängen kann. Kleine Unterschiede bei Fristbeginn und Fristende können daher erhebliche Auswirkungen auf die Erlösverteilung haben.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Kommunen, Grundpfandgläubiger, Insolvenzverwalter und Bieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vorgemerkte Rückauflassungs- und Wiederkaufsrechte können im Verteilungsverfahren erhebliches Gewicht haben.
- Der Zuschlag kann die Vormerkung erlöschen lassen, ohne den wirtschaftlichen Ausgleich zu beseitigen.
- Erschließungsbeiträge müssen für den Rang nach § 10 ZVG fristgenau geprüft werden.
- Teilungspläne sollten bei bedingten Rechten mit Haupt- und Hilfszuteilungen arbeiten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Erlösverteilung bei vorgemerkten Wiederkaufsrechten und öffentlichen Grundstückslasten ein.