Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19. Dezember 2019 im Verfahren V ZB 145/18 über den grundbuchlichen Vollzug einer Teilungserklärung entschieden. Eine Grundstückseigentümerin wollte ein bebautes Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen. Für das Gebiet war eine Erhaltungsverordnung in Vorbereitung; zuvor hatte die Behörde die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum vorläufig untersagt. Das Grundbuchamt verlangte deshalb die Zustimmung des Bezirksamts.
Grundbuchamt darf Vollzug nicht pauschal verweigern
Der BGH hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts und die Entscheidung des Kammergerichts auf. Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung nicht allein mit der Begründung ablehnen, dem Eigentümer sei die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum im Hinblick auf eine geplante Erhaltungsverordnung vorläufig untersagt worden.
Dabei kommt es nach der Entscheidung nicht darauf an, ob die vorläufige Untersagung im Grundbuch eingetragen ist. Die Prüfung des Grundbuchamts bleibt auf die grundbuchrechtlichen Vollzugsvoraussetzungen beschränkt. Die vorläufige bauplanungsrechtliche Untersagung führt nicht automatisch dazu, dass die beantragte Eintragung grundbuchrechtlich zu verweigern ist.
Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung nicht wegen einer vorläufigen Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB verweigern.
Zivilrechtliche Einordnung als Veräußerungsverbot
Der Senat ordnet die vorläufige Untersagung zugleich zivilrechtlich als behördliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 136 BGB ein. Sie ist liegenschaftsbezogen und kann daher auch gegenüber einem Rechtsnachfolger Bedeutung haben. Daraus folgt aber nicht, dass das Grundbuchamt den Vollzug der Teilungserklärung aus diesem Grund sperren darf.
Die Entscheidung trennt damit deutlich zwischen öffentlich-rechtlicher Bindung, zivilrechtlicher Wirksamkeitsfrage und grundbuchrechtlichem Vollzug. Gerade bei Immobilien in Erhaltungsgebieten kann diese Abgrenzung für Eigentümer, Erwerber und Finanzierer erheblich sein.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksteilungen, Umwandlungen in Wohnungseigentum und grundbuchliche Vollzugsverfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine vorläufige Untersagung nach BauGB ist grundbuchrechtlich nicht automatisch eine Vollzugssperre.
- Teilungserklärungen müssen weiterhin nach Grundbuchrecht geprüft werden.
- Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können zivilrechtlich als Veräußerungsverbot wirken.
- Bei Immobilien in Erhaltungsgebieten sind Grundbuchrecht und Bauplanungsrecht sorgfältig zu trennen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung für den Umgang mit Teilungserklärungen, Erhaltungsgebieten und grundbuchlichen Vollzugshindernissen ein.