Das Landgericht Duisburg hat mit Urteil vom 27. Februar 1996 im Verfahren 23 (7) S 270/95 über die Räumung und Herausgabe einer Teilfläche eines vermieteten Hausgrundstücks entschieden. Die Vermieterin wollte einen abgetrennten Garten- beziehungsweise Grundstücksteil bebauen und später selbst nutzen. Die Mieter hielten die Teilkündigung für unwirksam. Das Gericht gab der Klage hinsichtlich der Teilfläche im Berufungsverfahren teilweise statt.
Teilkündigung nicht ohne klare Grundlage
Die Kammer stellte zunächst klar, dass eine auf einen Grundstücksteil beschränkte Kündigung des Mietverhältnisses mit abgekürzter Frist nicht schon deshalb wirksam ist, weil dort neuer Wohnraum entstehen soll. Nach der damaligen mietrechtlichen Regelung kam es darauf an, ob Wohnraum zum Zweck der Vermietung geschaffen werden sollte. Wenn der Vermieter den Neubau selbst nutzen und die bisherige Wohnung lediglich verkaufen will, ist nicht sichergestellt, dass tatsächlich zusätzlicher Mietwohnraum entsteht.
Die auf die Teilfläche bezogene kurzfristige Kündigung war daher unwirksam. Gleichwohl prüfte das Gericht, ob die Kündigung unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs mit längerer Frist Wirkung entfalten konnte.
Die Beklagten sind seit dem 31. Dezember 1995 zur Rückgabe der streitigen Teilfläche verpflichtet.
Eigenbedarf und besondere Grundstückslage
Im Verfahren 23 (7) S 270/95 hielt das Landgericht die Teilkündigung in der besonderen Fallgestaltung für zulässig. Zwar ist die Gebrauchsüberlassung bei einem Mietvertrag grundsätzlich eine einheitliche Leistung, sodass Teilkündigungen regelmäßig problematisch sind. Hier war die betroffene Fläche jedoch bereits real abtrennbar und sollte selbständig bebaut werden.
Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auch auf Konstellationen, in denen das Gesetz oder die Rechtsprechung Teilkündigungen beziehungsweise Sonderkündigungsrechte anerkennt. Dazu zählt etwa die Situation, dass nach realer Teilung eines Grundstücks ein Erwerber in der Zwangsversteigerung eine Teilfläche erwirbt und sich die Frage eines Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG stellt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Vermieter, Mieter und Erwerber grundstücksbezogener Rechte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Teilkündigung ist im Wohnraummietrecht nicht der Regelfall und muss besonders begründet werden.
- Die Schaffung neuen Wohnraums genügt nicht immer, wenn keine spätere Vermietung gesichert ist.
- Eigenbedarf kann bei abtrennbaren Grundstücksflächen eine Rolle spielen.
- Bei real geteilten Grundstücken und Versteigerungserwerb sind Mietvertrag, Fläche und Kündigungsrecht genau zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Schnittstelle von Grundstücksmiete, Eigenbedarf und Sonderkündigungsrechten bei getrennt nutzbaren Grundstücksteilen ein.