Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 28. September 2000 im Verfahren IX ZR 288/98 über eine sogenannte stille Zwangsverwaltung im Konkurs entschieden. Ein Konkursverwalter und eine Grundschuldgläubigerin hatten vereinbart, dass die Gläubigerin die Mieten belasteter Hausgrundstücke einzieht, dafür die Vermieteraufwendungen trägt und von einer förmlichen Zwangsverwaltung absieht. Hintergrund war das gemeinsame Interesse, eine freihändige Veräußerung der Grundstücke nicht zu erschweren.
Vereinbarung statt förmlicher Zwangsverwaltung
Der BGH beanstandet die Feststellungen der Vorinstanzen nicht. Danach sollte die Grundschuldgläubigerin die Mieterträge wirtschaftlich nutzen und zugleich die laufenden Belastungen tragen. Eine förmliche Zwangsverwaltung, die ebenfalls die Mietzinsansprüche erfasst hätte, sollte gerade vermieden werden.
Der Senat sieht eine solche Gestaltung im Rahmen der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Konkursverwalters. Sie kann wirksam sein, wenn sie den Interessen der Masse und des absonderungsberechtigten Gläubigers dient und eine geordnete Verwertung, insbesondere einen freihändigen Verkauf, erleichtern soll.
Die Vereinbarung einer stillen Zwangsverwaltung hält sich im Rahmen der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Konkursverwalters.
Mieten, Grundpfandrecht und Verwertung
Im Verfahren IX ZR 288/98 verweist der BGH auf den Zusammenhang zwischen Grundpfandrechten, Mietzinsansprüchen und Zwangsverwaltung. Eine förmliche Zwangsverwaltung hätte die Mieten nach den Vorschriften des ZVG erfassen können. Die Beteiligten durften aber eine praktische Ersatzlösung wählen, um die Verwertung der Grundstücke nicht zusätzlich zu belasten.
Damit macht die Entscheidung deutlich, dass insolvenz- und vollstreckungsrechtliche Instrumente nicht isoliert betrachtet werden dürfen. Bei belasteten Immobilien kann die Abstimmung zwischen Verwalter und Grundpfandgläubiger für die wirtschaftliche Verwertung zentral sein.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Insolvenzverwalter, Grundschuldgläubiger, Eigentümer und Erwerbsinteressenten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine stille Zwangsverwaltung kann als vertragliche Lösung neben der förmlichen Zwangsverwaltung in Betracht kommen.
- Der Einzug von Mieten durch den Grundpfandgläubiger kann mit der Übernahme laufender Aufwendungen verbunden werden.
- Ziel kann sein, eine freihändige Veräußerung belasteter Immobilien nicht zu erschweren.
- Die Vereinbarung muss sich im Rahmen der Befugnisse des Verwalters halten.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur praktischen Verwertung grundpfandrechtlich belasteter Mietobjekte im Insolvenz- und Vollstreckungsumfeld ein.