Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14. Juli 2016 im Verfahren IX ZB 31/14 über die stille Zwangsverwaltung von Immobilien im Insolvenzverfahren entschieden. Die Insolvenzverwalterin hatte über mehrere Jahre vermietete Grundstücke des Schuldners verwaltet und mit Grundpfandgläubigern vereinbart, dass Mieten eingezogen und abgerechnet werden. Streit bestand anschließend über die insolvenzrechtliche Vergütung.
Zulässigkeit der stillen Zwangsverwaltung
Der BGH stellt klar, dass eine stille Zwangsverwaltung rechtlich nicht zu beanstanden ist, wenn sie zwischen den Absonderungsberechtigten und dem Insolvenzverwalter für die Masse vereinbart wird und der Masse keine Nachteile entstehen. Damit kann die Verwaltung grundpfandbelasteter Immobilien im Insolvenzverfahren praktisch geordnet werden, ohne dass zwingend ein förmliches Zwangsverwaltungsverfahren im Vordergrund steht.
Gleichzeitig zieht der Senat eine deutliche Grenze: Verpflichtet sich der Insolvenzverwalter persönlich gegen Entgelt gegenüber den Absonderungsberechtigten, eine stille Zwangsverwaltung durchzuführen, ist ein solcher Vertrag nichtig. Die Tätigkeit bleibt Teil der insolvenzverwalterischen Amtsführung und darf nicht in ein persönliches Sondervergütungsmodell ausgelagert werden.
Die Vereinbarung einer stillen Zwangsverwaltung begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Masse keine Nachteile erleidet.
Vergütung des Insolvenzverwalters
Für die Vergütung ist die Durchführung der stillen Zwangsverwaltung zu berücksichtigen. Bei der Berechnungsgrundlage zählt jedoch nicht der gesamte Mietzufluss, sondern nur der Überschuss, der zugunsten der Masse erzielt wird. Beträge, die an Absonderungsberechtigte auszukehren sind oder durch Verwaltungskosten aufgezehrt werden, erhöhen die Berechnungsgrundlage nicht in voller Höhe.
Ist die Berechnungsgrundlage durch die Tätigkeit nicht entsprechend gewachsen, kann ein Zuschlag in Betracht kommen. Maßgeblich ist dann der tatsächliche zusätzliche Arbeitsaufwand. Als Orientierung kann auch die Vergütung eines Zwangsverwalters herangezogen werden, wenn Tätigkeit und Ertrag vergleichbar sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Insolvenzverfahren mit vermieteten Immobilien und Grundpfandrechten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Stille Zwangsverwaltung kann zulässig sein, wenn sie masseschonend ausgestaltet ist.
- Persönliche Sonderverträge des Insolvenzverwalters sind rechtlich problematisch.
- Für die Vergütung zählt grundsätzlich nur der Masseüberschuss.
- Zusätzlicher Verwaltungsaufwand kann über einen Zuschlag berücksichtigt werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Insolvenzverwaltung, Absonderungsrechten und immobilienbezogener Verwaltung ein.