Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Dezember 2011 im Verfahren V ZR 131/11 über Verjährungsfragen bei Hausgeld- und Sonderumlageforderungen während einer Zwangsverwaltung entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem Wohnungseigentümer restliche Sonderumlagen. Während der Zwangsverwaltung hatte der Zwangsverwalter eine Teilzahlung auf diese Sonderumlage geleistet. Streitig war, ob dadurch die Verjährung neu begann.
Zahlungen im Pflichtenkreis des Zwangsverwalters
Der BGH stellte zunächst klar, dass Zahlungen des Zwangsverwalters dem Schuldner grundsätzlich zugerechnet werden können, wenn sie in Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben aus § 152 Abs. 1 ZVG erfolgen. Der Schuldner verliert mit der Beschlagnahme die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis am Grundstück; insoweit handelt der Zwangsverwalter an seiner Stelle.
Leistet der Zwangsverwalter also Zahlungen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, können diese nicht nur erfüllungsrechtlich wirken. Sie können auch als Anerkenntnis im Sinne von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB behandelt werden und damit einen Neubeginn der Verjährung auslösen.
Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.
Rückständige Sonderumlagen sind anders zu behandeln
Im Verfahren V ZR 131/11 ging es jedoch nicht um laufendes Hausgeld, sondern um eine bereits vor der Zwangsverwaltung fällig gewordene Sonderumlage. Der BGH entschied, dass die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters gehört.
Eine Zahlung auf solche Altforderungen kann dem Schuldner deshalb nicht als verjährungsrechtliches Anerkenntnis zugerechnet werden. Die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft war nach der Bewertung des BGH verjährt; die Klage wurde abgewiesen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Schuldner, Zwangsverwalter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Laufende Verwaltungsausgaben und rückständige Forderungen sind streng zu unterscheiden.
- Zahlungen des Zwangsverwalters lösen nicht automatisch einen Neubeginn der Verjährung aus.
- Rückständige Hausgelder und Sonderumlagen müssen rechtzeitig eigenständig verfolgt werden.
- Bei Wohnungseigentum in Zwangsverwaltung ist der Pflichtenkreis des Verwalters sorgfältig zu bestimmen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verjährung und Forderungsdurchsetzung bei Wohnungseigentum in der Zwangsverwaltung ein.