Das Landgericht Köln hat mit Urteil vom 5. Mai 2011 im Verfahren 29 S 223/10 über Beitragsforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer entschieden. Für zwei Wohnungen war Ende 2006 die Zwangsverwaltung angeordnet worden. Streit bestand darüber, ob Zahlungen des Zwangsverwalters auf eine zuvor beschlossene Sonderumlage die Verjährung gegenüber dem Eigentümer neu beginnen lassen konnten.
Zahlung auf Sonderumlage während der Zwangsverwaltung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte restliche Beträge aus einer am 29. Juni 2005 beschlossenen Sonderumlage. Der Eigentümer berief sich auf Verjährung und argumentierte, Zahlungen des Zwangsverwalters könnten ihm nicht zugerechnet werden. Der Zwangsverwalter handele nicht als Vertreter des Schuldners, sondern werde unabhängig und regelmäßig auch gegen dessen Willen tätig.
Das Landgericht Köln folgte dieser Argumentation nicht. Es bestätigte die Verurteilung zur Zahlung und sah die Forderung nicht als verjährt an. Nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn ein Anspruch durch Abschlagszahlung anerkannt wird. Eine solche Wirkung kann nach der Entscheidung auch durch eine dem Schuldner zurechenbare Zahlung des Zwangsverwalters eintreten.
Zahlungen des Zwangsverwalters können dem Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des beschlagnahmten Grundstücks zugerechnet werden.
Aufgabenbereich des Zwangsverwalters
Das Gericht stellte heraus, dass der Zwangsverwalter zwar kein gesetzlicher Vertreter des Schuldners ist. Er verwaltet das Grundstück als Partei kraft Amtes objektbezogen für das beschlagnahmte Vermögen. Gleichwohl nimmt er nach § 152 ZVG Handlungen vor, die erforderlich sind, um das Grundstück wirtschaftlich zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen.
Hierzu kann auch die Zahlung von Beiträgen oder Sonderumlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören, wenn diese die verwalteten Einheiten betreffen. Für die Gemeinschaft durfte die Abschlagszahlung daher als Anerkennung der Forderung verstanden werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen von Eigentumswohnungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- WEG-Forderungen bleiben auch während der Zwangsverwaltung sorgfältig zu prüfen.
- Zahlungen des Zwangsverwalters können verjährungsrechtliche Folgen auslösen.
- § 152 ZVG umfasst objektbezogene Maßnahmen zur Erhaltung und ordnungsgemäßen Nutzung.
- Eigentümer können sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, der Zwangsverwalter habe ohne ihren Willen gehandelt.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Schnittstelle zwischen Wohnungseigentumsrecht, Verjährung und Zwangsverwaltung ein.