Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 31. Juli 2006 im Verfahren 1 O 548/04 über die Räumung gewerblich genutzter Atelierräume nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte das Grundstück durch Zuschlag erworben und kündigte anschließend das bestehende Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57a ZVG. Der Mieter verweigerte die Herausgabe und berief sich auf erhebliche Investitionen in die Mieträume.
Eintritt des Erstehers in den Mietvertrag
Mit dem Zuschlag wird der Ersteher nach § 90 ZVG Eigentümer des Grundstücks. Besteht ein Mietverhältnis, tritt er nach § 57 ZVG in Verbindung mit den mietrechtlichen Vorschriften grundsätzlich in diesen Vertrag ein. Zugleich kann ihm das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zustehen.
Streitentscheidend war, ob dieses Sonderkündigungsrecht nach § 57c ZVG ausgeschlossen war. Ein solcher Ausschluss kommt in Betracht, wenn der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums einen verlorenen Baukostenzuschuss geleistet hat, der noch nicht durch die Vertragsdauer abgegolten ist.
Für einen verlorenen Baukostenzuschuss reicht es nicht aus, dass der Mieter nützliche oder notwendige Verwendungen mit Wissen und Duldung des Vermieters vornimmt.
Mieterausbau und Schriftform
Das Landgericht sah keine hinreichende Grundlage dafür, dass im schriftlichen Mietvertrag eine Ausbauverpflichtung des Mieters vereinbart worden war. Die Beschreibung des Zustands der Räume bei Einzug genügte hierfür nicht. Selbst wenn außerhalb der Vertragsurkunde Absprachen über Ausbauleistungen getroffen worden wären, hätte dies die Schriftform des langfristigen Mietvertrags berührt.
Damit konnte offenbleiben, ob die Kündigung allein auf § 57a ZVG gestützt werden konnte oder jedenfalls als ordentliche Kündigung wegen Schriftformmangels wirksam war. In beiden Fällen war das Mietverhältnis beendet, sodass der Mieter zur Räumung und Herausgabe verpflichtet wurde.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteigerer vermieteter Gewerbeimmobilien und für Mieter mit Investitionen in Mieträume bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Ersteher tritt in bestehende Mietverträge ein, kann aber Sonderkündigungsrechte haben.
- Mieterausbauten schließen § 57a ZVG nicht automatisch aus.
- Ein verlorener Baukostenzuschuss setzt eine belastbare Vereinbarung voraus.
- Langfristige Gewerberaummietverträge müssen schriftformfest dokumentiert sein.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zu Mieterschutz, Sonderkündigung und Investitionen in Gewerberäume nach Zuschlag ein.