Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. September 2021 im Verfahren VIII ZR 76/20 über das Sonderkündigungsrecht eines Erstehers nach § 57a ZVG entschieden. Die Kläger hatten eine vermietete Eigentumswohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben und kurz danach wegen Eigenbedarfs gekündigt. Im Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer war eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter allerdings ausgeschlossen.
Eintritt in den Mietvertrag mit Einschränkung
Grundsätzlich tritt der Ersteher nach § 57 ZVG in Verbindung mit § 566 BGB in bestehende Mietverhältnisse ein. Der Mietvertrag bleibt also nicht allein deshalb unbeachtlich, weil die Wohnung versteigert wurde. Dieses Eintrittsprinzip wird jedoch durch § 57a ZVG begrenzt. Danach kann der Ersteher das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.
Der BGH stellt klar, dass sich dieses Sonderkündigungsrecht nicht nur auf die Kündigungsfrist auswirkt. Vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Mieter mit dem früheren Eigentümer vereinbart hat, stehen der Ausübung des Sonderkündigungsrechts nicht entgegen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt.
Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen vertragliche Kündigungsbeschränkungen des früheren Mietvertrags nicht entgegen.
Gesetzlicher Mieterschutz bleibt bestehen
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Mieter nach einer Zwangsversteigerung schutzlos wären. Auch bei einer Kündigung nach § 57a ZVG müssen die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden. Bei Wohnraum sind insbesondere die Anforderungen an ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, und die formelle Begründung der Kündigung zu beachten.
Im Verfahren VIII ZR 76/20 hielt der BGH die Eigenbedarfskündigung für wirksam. Die Kündigungserklärung benannte ausreichend, für welche Person die Wohnung benötigt wurde und welches Interesse an der Nutzung bestand. Der vertragliche Ausschluss der Eigenbedarfskündigung aus dem früheren Mietvertrag hinderte die Kündigung nicht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für vermietete Immobilien in der Zwangsversteigerung erheblich. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ersteher treten zwar in bestehende Mietverhältnisse ein.
- § 57a ZVG kann vertragliche Kündigungsbeschränkungen durchbrechen.
- Der gesetzliche Kündigungsschutz des Mieters bleibt anwendbar.
- Mietverträge sollten vor Geboten sorgfältig auf Kündigungs- und Nutzungsrisiken geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite des Sonderkündigungsrechts nach Zuschlag und zur Bewertung vermieteter Versteigerungsobjekte ein.