Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Oktober 2013 im Verfahren XII ZR 113/12 über das Sonderkündigungsrecht eines Erstehers nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte eine einzelne Wohnungseigentumseinheit in einer Anlage erworben, die insgesamt langfristig für betreutes Wohnen vermietet war. Der Hauptmieter hatte die Wohnung gewerblich an Endmieter zu Wohnzwecken weitervermietet.
Sonderkündigungsrecht auch bei Gesamtvermietung
Der BGH stellte klar, dass dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG auch dann zusteht, wenn die versteigerte Einheit Teil eines aus mehreren Wohnungen bestehenden und insgesamt einheitlich vermieteten Objekts ist. Die Einbindung in einen Gesamtmietvertrag nimmt dem Ersteher dieses gesetzliche Kündigungsrecht nicht.
Hintergrund ist der Zweck des § 57a ZVG. Das Sonderkündigungsrecht soll im Interesse der Realgläubiger die Verwertbarkeit vermieteter Immobilien verbessern. Würde ein einzelner Ersteher bei einer aufgeteilten Anlage an einen langfristigen Gesamtmietvertrag gebunden bleiben, könnte dies den Versteigerungserlös erheblich beeinflussen.
Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG auch bei Einbindung in ein einheitlich vermietetes Gesamtobjekt zu.
Endmieter bleibt geschützt
Im Verfahren XII ZR 113/12 führte die wirksame Kündigung gegenüber dem gewerblichen Zwischenmieter jedoch nicht dazu, dass die Klägerin ohne Weiteres Räumung und Herausgabe verlangen konnte. Denn die Wohnung war an Endmieter zu Wohnzwecken weitervermietet. Diese blieben nach § 565 BGB trotz Beendigung des Hauptmietverhältnisses zum Besitz und zur Nutzung berechtigt.
Der BGH unterschied daher zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zwischenmieter und dem Räumungsanspruch. Die Kündigung nach § 57a ZVG war wirksam; die Räumungsklage blieb aber insoweit ohne Erfolg, weil der Wohnraumschutz der Endmieter fortwirkte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Gläubiger, Zwischenmieter und Endmieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 57a ZVG kann auch bei einzelnen Wohnungen innerhalb eines Gesamtmietvertrags greifen.
- Gewerbliche Weitervermietung schließt das Sonderkündigungsrecht nicht aus.
- Wohnraummieter können über § 565 BGB trotz Kündigung des Hauptmietvertrags geschützt bleiben.
- Vor Geboten sollten Mietstruktur, Zwischenvermietung und Endmieterschutz sorgfältig geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite des Sonderkündigungsrechts und zu seinen Grenzen bei gewerblicher Weitervermietung ein.