Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 31. Juli 2006 im Verfahren 1 O 546/04 über die Räumung von als Atelier genutzten Gewerberäumen nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte das Grundstück durch Zuschlag erworben und anschließend das bestehende Mietverhältnis unter Berufung auf § 57a ZVG gekündigt. Die Mieterin verweigerte die Herausgabe und berief sich auf erhebliche Investitionen in die Räume.
Erwerber tritt zunächst in den Mietvertrag ein
Mit dem Zuschlag wurde die Klägerin nach § 90 ZVG Eigentümerin des Mietobjekts. Zugleich trat sie nach § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 578, 566 BGB in den bestehenden Gewerberaummietvertrag ein. Damit bestand das Mietverhältnis zunächst gegenüber der Ersteherin fort.
Entscheidend war anschließend, ob die Kündigung nach § 57a ZVG wirksam war oder ob § 57c ZVG das Sonderkündigungsrecht ausschloss. Ein solcher Ausschluss kommt in Betracht, wenn der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums einen verlorenen Baukostenzuschuss geleistet hat, der noch nicht durch die Vertragsdauer getilgt ist.
Ein verlorener Baukostenzuschuss setzt voraus, dass die Leistung des Mieters auf einer Vereinbarung mit dem Vermieter beruht.
Investitionen allein genügen nicht
Das Gericht stellte darauf ab, dass nützliche oder notwendige Aufwendungen des Mieters nicht automatisch einen verlorenen Baukostenzuschuss begründen. Erforderlich ist eine hinreichend klare mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums Leistungen erbringt.
Eine solche Grundlage konnte die Kammer im vorliegenden Mietvertrag nicht feststellen. Die Beschreibung des Zustands der Räume bei Einzug genügte nicht, um daraus eine verbindliche Ausbauverpflichtung der Mieterin herzuleiten. Auch der Hinweis auf Vorgespräche oder spätere Investitionen reichte nicht aus, um das Sonderkündigungsrecht sicher auszuschließen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteigerer vermieteter Gewerbeimmobilien und für Mieter mit eigenen Ausbauleistungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Zuschlag kann ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG bestehen.
- Mieterausbauten schützen nicht automatisch vor Kündigung.
- Ein verlorener Baukostenzuschuss muss klar vereinbart und nachweisbar sein.
- Langfristige Gewerberaummietverträge sollten schriftlich vollständig dokumentiert werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Wirkung des Zuschlags auf Gewerbemietverhältnisse und zu den Grenzen des Kündigungsschutzes nach § 57c ZVG ein.