Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. Juni 2017 im Verfahren V ZR 39/16 über die Zwangsvollstreckung aus Sicherungsgrundschulden entschieden. Eine spätere Grundstückseigentümerin wandte sich gegen die Zwangsversteigerung ihres Grundstücks und machte geltend, die Grundschulden seien infolge einer Schuldübernahme erloschen. Hintergrund war ein komplexer Grundstückserwerb mit Auflassungsvormerkung, Belastungsvollmacht, späteren Abtretungen und Insolvenzen der beteiligten Gesellschaften.
Einwilligung des eingetragenen Eigentümers
Im Mittelpunkt stand § 418 Abs. 1 BGB. Danach kann eine für eine Schuld bestellte Sicherheit bei Schuldübernahme unter bestimmten Voraussetzungen erlöschen, wenn der Sicherungsgeber nicht einwilligt. Das Berufungsgericht hatte darauf abgestellt, wer wirtschaftlich als Sicherungsgeber anzusehen sei.
Der BGH stellt demgegenüber klar, dass es für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB auf den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ankommt. Nicht maßgeblich ist dagegen ein künftiger oder lediglich wirtschaftlicher Eigentümer, auch wenn diesem bereits Ansprüche auf Eigentumsübertragung oder eine wirtschaftliche Stellung am Grundstück zustehen.
Für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB kommt es auf diejenige des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers an und nicht auf die eines künftigen bzw. wirtschaftlichen Eigentümers.
Bedeutung für Sicherungsgrundschulden
Die Entscheidung zeigt, dass bei Grundschulden und Schuldübernahmen streng zwischen dinglicher Rechtslage, Grundbuchstand und wirtschaftlicher Interessenlage zu unterscheiden ist. Eine Belastungsvollmacht oder eine Auflassungsvormerkung kann wirtschaftlich bedeutsam sein, ersetzt aber nicht ohne Weiteres die rechtlich erforderliche Einwilligung des eingetragenen Eigentümers.
Für die Zwangsvollstreckung bedeutet dies: Wird aus einer Grundschuld vollstreckt, kann die Frage, ob die Sicherheit fortbesteht, von der wirksamen Einbindung des damaligen Grundstückseigentümers abhängen. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksfinanzierungen, Bauträgergestaltungen und Vollstreckungsverfahren wichtig. Praktisch bedeutsam sind insbesondere:
- Bei Schuldübernahmen ist die Zustimmung des grundbuchrechtlich maßgeblichen Eigentümers sorgfältig zu prüfen.
- Wirtschaftliches Eigentum ersetzt nicht den Grundbuchstand.
- Sicherungsabreden und Grundschulden sollten bei Erwerbsketten eindeutig dokumentiert werden.
- Einwendungen gegen die Zwangsversteigerung können an formalen Sicherungsfragen anknüpfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verbindung von Grundschuld, Schuldübernahme und Vollstreckungsabwehr im Grundstücksrecht ein.