Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2008 im Verfahren V ZR 131/07 über die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags entschieden, nachdem das Grundstück zwischenzeitlich zwangsversteigert worden war. Die Käuferin hatte das erworbene Grundstück zur Kaufpreisfinanzierung mit einer Grundschuld belastet, den Kaufpreis aber nicht vollständig gezahlt. Später erklärten beide Seiten den Rücktritt. Vor Abschluss des Rechtsstreits wurde das Grundstück einem Dritten zugeschlagen.
Belastung ist grundsätzlich zu beseitigen
Der BGH stellt klar, dass der Rückgewährschuldner nach einem Rücktritt nicht nur den empfangenen Gegenstand zurückzugeben hat. Hat er den Gegenstand mit einem Recht belastet, muss er diese Belastung grundsätzlich beseitigen. Bei einem Grundstückskauf betrifft dies etwa eine vom Käufer zur Finanzierung bestellte Grundschuld.
Der Rücktritt führt damit zu einem Rückgewährschuldverhältnis, in dem die empfangenen Leistungen Zug um Zug zurückzugewähren sind. Der Verkäufer kann daher regelmäßig nicht ohne Weiteres die unbelastete Herausgabe verlangen, ohne zugleich die empfangenen Zahlungen zurückzuerstatten.
Im Falle des Rücktritts ist der Rückgewährschuldner verpflichtet, eine von ihm begründete Belastung des empfangenen Gegenstands zu beseitigen.
Wertersatz nur bei Unmöglichkeit
Im Verfahren V ZR 131/07 beanstandete der BGH, dass die Vorinstanzen einen Wertersatzanspruch der Verkäufer wegen der Grundschuldbelastung zu früh angenommen hatten. Wertersatz wegen einer Belastung kann der Rückgewährgläubiger nur verlangen, wenn feststeht, dass die Beseitigung der Belastung unmöglich ist.
Die spätere Zwangsversteigerung änderte die Lage zusätzlich. Mit dem Zuschlag an einen Dritten verlor die Käuferin die rechtliche Verfügungsmacht über das Grundstück. Damit wurde die Herausgabe unmöglich; in Betracht kam nur noch die Feststellung, in welchem Umfang die Klage bis zum Zuschlag begründet gewesen wäre.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Verkäufer, Käufer, finanzierende Banken und Verfahrensbeteiligte in der Zwangsversteigerung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Rücktritt vom Grundstückskauf sind Belastungen grundsätzlich zu beseitigen.
- Wertersatz tritt nicht automatisch neben die Rückgabepflicht.
- Eine Saldierung mit empfangenen Kaufpreisraten setzt eine tragfähige Anspruchsgrundlage voraus.
- Ein Zuschlag in der Zwangsversteigerung kann die Rückgewähr des Grundstücks unmöglich machen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Zusammenspiel von Grundstückskauf, Rücktritt, Grundpfandrechten und Zwangsversteigerung ein.