Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. April 2008 im Verfahren X ZR 150/05 über einen Streit um die Rückauflassung eines übertragenen Hausgrundstücks entschieden. Eine Mutter hatte ihrem Sohn ein Grundstück unentgeltlich übertragen, sich einen lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauch vorbehalten und zusätzlich vereinbart, dass der Sohn den Grundbesitz zu ihren Lebzeiten ohne Zustimmung weder veräußern noch belasten dürfe. Nach der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek verlangte sie die Rückübertragung.
Vertragliche Sicherung des Wohnens im Alter
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob das vertragliche Veräußerungs- und Belastungsverbot auch eine Belastung erfasst, die nicht durch freiwillige rechtsgeschäftliche Bestellung, sondern im Wege der Zwangsvollstreckung entsteht. Der BGH hielt die Annahme des Berufungsgerichts, dass insoweit eine ergänzende Vertragsauslegung möglich sein kann, im Grundsatz für rechtlich tragfähig.
Maßgeblich war der erkennbare Zweck der Vereinbarung. Die Klägerin wollte sich durch Nießbrauch, Rückauflassungsvormerkung und Belastungsverbot die weitere Nutzung des Hauses sichern. Eine Zwangssicherungshypothek konnte aus Sicht des Gerichts ebenfalls die Gefahr einer späteren Zwangsverwertung und damit eines Eigentümerwechsels begründen.
Eine planwidrige Lücke liegt vor, wenn die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist.
Zwangssicherungshypothek kann rechtlich relevant sein
Im Verfahren X ZR 150/05 war die Zwangssicherungshypothek wegen Vermessungskosten eingetragen worden. Zwar kam es letztlich nicht zur Zwangsversteigerung; die Forderung wurde bezahlt und die Hypothek gelöscht. Gleichwohl zeigt die Entscheidung, dass schon eine zwangsweise Belastung eines übertragenen Grundstücks bei entsprechender Vertragslage Rücktritts- und Rückübertragungsfragen auslösen kann.
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Damit war nicht abschließend entschieden, dass der Rückauflassungsanspruch besteht. Das Berufungsgericht musste die noch offenen tatsächlichen und rechtlichen Fragen erneut prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie, Nießbrauchsgestaltungen und Sicherungsabreden bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Belastungsverbote sollten ausdrücklich regeln, ob auch Zwangshypotheken und sonstige Vollstreckungsmaßnahmen erfasst sind.
- Rücktrittsrechte bei Grundstücksübertragungen hängen stark vom Zweck der notariellen Vereinbarung ab.
- Eine Zwangssicherungshypothek kann trotz nachrangiger Eintragung erhebliche rechtliche Folgen haben.
- Vor einer drohenden Zwangsverwertung sollten Sicherungsrechte und Rückübertragungsansprüche frühzeitig geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Entscheidung zur Verbindung von Grundstücksübertragung, Vollstreckungsbelastung und vertraglicher Rückabwicklung ein.