Das Landgericht Wiesbaden hat mit Urteil vom 6. Februar 2013 im Verfahren 2 O 285/13 über eine einstweilige Verfügung im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag, einer Rückkaufoption und einer drohenden Zwangsversteigerung entschieden. Die frühere Eigentümerin hatte das Grundstück während erheblicher finanzieller Schwierigkeiten verkauft und machte später geltend, der Vertrag sei wegen Ausnutzung einer Zwangslage und wirtschaftlich kaum erfüllbarer Rückkaufbedingungen sittenwidrig. Sie begehrte im Eilverfahren eine Verfügungsbeschränkung im Grundbuch.
Hohe Anforderungen an Grundbuchschutz im Eilverfahren
Das Landgericht hob die zuvor erlassene einstweilige Verfügung auf und wies den Antrag zurück. Damit machte die Kammer deutlich, dass ein Eingriff in die Verfügungsbefugnis des eingetragenen Eigentümers im Wege einstweiliger Verfügung tragfähige Voraussetzungen verlangt. Wer eine Verfügungsbeschränkung im Grundbuch erreichen will, muss sowohl einen Verfügungsanspruch als auch einen Verfügungsgrund hinreichend glaubhaft machen.
Allein der Umstand, dass ein Grundstücksgeschäft im Umfeld einer drohenden Zwangsversteigerung zustande kommt, führt nicht automatisch zur Sittenwidrigkeit. Maßgeblich sind die konkreten Vertragsbedingungen, das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, die wirtschaftliche Situation der Beteiligten sowie die Frage, ob eine Notlage bewusst ausgenutzt wurde.
Ein Grundstücksverkauf zur Abwendung der Zwangsversteigerung ist nicht schon deshalb sittenwidrig, weil er in einer wirtschaftlichen Drucksituation geschlossen wird.
Rückkaufoption und wirtschaftliche Belastung
Im Verfahren standen insbesondere Kaufpreis, Rückkaufoption, Nutzungsentgelt, Rückkaufsentgelt und ein Darlehen mit hohem Zinssatz im Streit. Die Klägerin argumentierte, die Rückkaufbedingungen seien faktisch nicht erfüllbar gewesen und hätten nur den endgültigen Verlust des Familienheims vorbereiten sollen.
Solche Einwände können im Einzelfall erheblich sein. Im Eilverfahren genügt jedoch nicht jede wirtschaftliche Belastung. Erforderlich ist eine rechtlich belastbare Darlegung, warum die Gesamtgestaltung gegen § 138 BGB verstößt oder aus anderen Gründen Rückabwicklungs- oder Sicherungsansprüche bestehen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksverkäufe in Vollstreckungsdrucksituationen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Rückkaufmodelle zur Abwendung einer Zwangsversteigerung müssen wirtschaftlich klar und rechtlich sauber gestaltet sein.
- Hohe Entgelte, Zinsen und fehlende Sicherungen können rechtliche Risiken begründen.
- Eine Verfügungsbeschränkung im Grundbuch setzt im Eilverfahren substantiierte Glaubhaftmachung voraus.
- Notlage, Vertragsinhalt und tatsächliche Durchführbarkeit sind im Zusammenhang zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Grundstücksgeschäften unter Vollstreckungsdruck und zu den Grenzen vorläufigen Grundbuchschutzes ein.