Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. November 2025 im Verfahren V ZR 155/24 einen Rechtsstreit um Miteigentumsanteile an einem Grundstück und eine anschließende Teilungsversteigerung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Klägerin hatte im Zuge einer Trennung Miteigentumsanteile an die Beklagten übertragen. Später machte sie geltend, der notarielle Vertrag sei wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig.
Kaufvertrag, Auflassung und Rückabwicklung
Die Klägerin war zunächst hälftige Miteigentümerin eines Grundstücks. Sie veräußerte an die Beklagten jeweils einen Anteil von 2/10, sodass ihr selbst ein Anteil von 1/10 verblieb. Als Gegenleistung sollten die Beklagten sie von einem Teil einer Darlehensverbindlichkeit freistellen. Nach Eintragung der Beklagten im Grundbuch beantragten diese die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.
Die Klägerin verlangte die Rückübertragung der Miteigentumsanteile und berief sich auf § 138 Abs. 1 BGB. Das Berufungsgericht hatte ihre Klage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof beanstandete diese Prüfung und stellte klar, dass bei einer Nichtigkeit allein des Kaufvertrages der bereicherungsrechtliche Anspruch grundsätzlich auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet ist. Eine Grundbuchberichtigung kommt demgegenüber in Betracht, wenn auch das Erfüllungsgeschäft nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig ist.
Der Kondiktionsanspruch des Verkäufers ist bei einer Nichtigkeit allein des Kaufvertrages nach § 138 Abs. 1 BGB auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet.
Wert des Miteigentumsanteils
Für die Prüfung eines wucherähnlichen Geschäfts ist das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung zentral. Der BGH stellt hierfür einen wichtigen Ausgangspunkt auf: Grundsätzlich kann der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils rechnerisch aus dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks abgeleitet werden. Wer sich auf die Sittenwidrigkeit eines Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil beruft, muss daher regelmäßig nicht zusätzlich einen gesonderten Anteilwert darlegen.
Auch der spätere Zuschlag in der Teilungsversteigerung erledigt einen Rückübertragungsanspruch nicht automatisch. Unmöglichkeit tritt nicht schon deshalb ein, weil das Eigentum durch Zuschlag auf einen Dritten übergegangen ist. Erforderlich ist vielmehr, dass feststeht, dass die Beklagten die Verfügungsmacht nicht wieder erlangen können.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksgemeinschaften und Teilungsversteigerungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- die genaue Trennung zwischen Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft,
- die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung bei § 138 Abs. 1 BGB,
- die Bewertung von Miteigentumsanteilen anhand des Gesamtverkehrswerts,
- die Auswirkungen eines Zuschlags auf laufende Rückübertragungsprozesse.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klärung für Fälle ein, in denen Grundstücksanteile vor oder während einer Teilungsversteigerung übertragen werden und später die Wirksamkeit dieser Übertragung im Streit steht.