Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 4. Juni 2009 im Verfahren V ZB 2/09 über die Vergütung eines Zwangsverwalters bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus entschieden. Der Verwalter hatte für frühere Abrechnungszeiträume eine Vergütung nach Zeitaufwand festsetzen lassen. Später verlangte er zusätzlich für dieselben Zeiträume einen Beitreibungszuschlag für vertraglich geschuldete, aber nicht eingezogene Mieten.
Regelvergütung und Ausnahmevergütung
Der BGH stellte klar, dass die Zwangsverwalterverordnung für vermietete Grundstücke grundsätzlich eine Regelvergütung nach § 18 ZwVwV vorsieht. Diese richtet sich nach den eingezogenen Bruttomieten. Für vertraglich geschuldete, aber nicht eingezogene Mieten kann nach § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV ein Beitreibungszuschlag in Betracht kommen.
Eine Vergütung nach Zeitaufwand gemäß § 19 ZwVwV ist dagegen nur für Ausnahmefälle vorgesehen. Sie kommt in Betracht, wenn die Regelvergütung offensichtlich unangemessen ist. Beide Vergütungsarten stehen deshalb nicht gleichrangig nebeneinander, sondern in einem Regel-Ausnahme-Verhältnis.
Für denselben Abrechnungszeitraum ist die Festsetzung sowohl der Regelvergütung als auch der Zeitaufwandvergütung ausgeschlossen.
Einheitliche Abrechnung je Zeitraum
Im Verfahren V ZB 2/09 hatte der Zwangsverwalter für die Zeiträume bis zum 30. September 2006 bereits eine Zeitaufwandvergütung beantragt und festsetzen lassen. Für genau diese Zeiträume konnte er nicht nachträglich zusätzlich Bestandteile der Regelvergütung verlangen. Der Verwalter muss sich für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich für eine Berechnungsart entscheiden.
Der BGH ließ es zwar zu, dass für unterschiedliche Abrechnungszeiträume unterschiedliche Vergütungsarten gewählt werden können. Ausgeschlossen ist aber eine kumulative Abrechnung innerhalb desselben Zeitraums. Auch spätere Erkenntnisse über erfolglose Einzugsbemühungen ändern daran nichts.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei vermieteten Objekten ist die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV der Ausgangspunkt.
- Die Zeitaufwandvergütung nach § 19 ZwVwV ist eine Ausnahme bei offensichtlicher Unangemessenheit.
- Für denselben Abrechnungszeitraum dürfen beide Vergütungsarten nicht kombiniert werden.
- Vergütungsanträge sollten je Abrechnungszeitraum sorgfältig und abschließend strukturiert werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur transparenten und einheitlichen Vergütungsabrechnung in der Zwangsverwaltung ein.