Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 12. September 2002 im Verfahren IX ZB 39/02 über die Vergütung eines Zwangsverwalters entschieden. Das Verfahren betraf ein Wohn- und Geschäftshaus in Dortmund mit Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Lagerhalle, Garagen und Stellplätzen. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung beantragte der Verwalter eine Vergütung mit einem Zuschlag von 100 Prozent auf die Regelvergütung; das Beschwerdegericht setzte deutlich niedrigere Beträge fest.
Regelvergütung nach eingezogenen Mieten
Der BGH stellt klar, dass die Vergütung des Zwangsverwalters bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken grundsätzlich an den im Kalenderjahr eingezogenen Miet- und Pachtbeträgen anknüpft. Die Staffelsätze der Zwangsverwalterverordnung sind dabei nicht schlicht nach den alten DM-Grenzen unverändert fortzuführen, sondern im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung und Euro-Umstellung sachgerecht anzuwenden.
Der Senat beschreibt die Regelvergütung in gestaffelten Prozentsätzen: bis 1.500 Euro neun Prozent, darüber bis 3.000 Euro acht Prozent, darüber bis 4.500 Euro sieben Prozent und von weiteren Beträgen sechs Prozent. Eine weitere Erhöhung der Prozentsätze bleibt im Einzelfall zu prüfen.
Die Regelvergütung des Zwangsverwalters bemisst sich gestaffelt nach dem als Jahresmiete oder Jahrespacht eingezogenen Betrag.
Zuschläge nur bei besonderen Umständen
Im Verfahren IX ZB 39/02 hebt der BGH zugleich hervor, dass § 25 ZwVerwVO nicht jede allgemeine Kostensteigerung ausgleicht. Ein Zuschlag kommt nur in Betracht, wenn individuelle, tätigkeitsbezogene Besonderheiten der konkreten Verwaltung vorliegen. Die Geschäftsführung muss im Einzelfall besonders schwierig oder aufwendig sein oder umgekehrt ungewöhnlich leicht oder geringfügig erscheinen, sodass die Regelvergütung zu einem Missverhältnis führen würde.
Auch zur Mindestvergütung enthält die Entscheidung klare Aussagen. Sie soll sicherstellen, dass der Zwangsverwalter bei geringen Einnahmen nicht unangemessen niedrig vergütet wird, ersetzt aber nicht die Prüfung konkreter Besonderheiten der Verwaltung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Vergütung orientiert sich bei Mietobjekten regelmäßig an den tatsächlich eingezogenen Miet- und Pachtbeträgen.
- Zuschläge erfordern konkrete Besonderheiten der Verwaltung.
- Allgemeine wirtschaftliche Veränderungen rechtfertigen nicht automatisch eine Verdoppelung der Vergütung.
- Schlussberichte und Vergütungsanträge sollten die tatsächliche Schwierigkeit der Verwaltung nachvollziehbar darstellen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Berechnung und Kontrolle der Zwangsverwaltervergütung ein.