Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15. November 2007 im Verfahren V ZB 12/07 über die Vergütung eines Zwangsverwalters bei einem größeren vermieteten Gewerbe- und Wohnobjekt entschieden. Die Zwangsverwaltung dauerte nur wenige Monate, erfasste aber zahlreiche vermietete Einheiten mit erheblichen Mieteinnahmen. Der Zwangsverwalter verlangte deshalb eine Erhöhung der Regelvergütung von 10 auf 15 Prozent der vereinnahmten Mieten und Pachten.
Regelvergütung gilt für alle vermieteten Objekte
Der BGH stellt klar, dass die Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV nicht nur einen eng gedachten Normalfall erfasst. Sie gilt vielmehr grundsätzlich für alle vermieteten oder verpachteten Zwangsverwaltungsobjekte. Allein die Anzahl der Einheiten, eine gewerbliche Nutzung oder ein höheres Mietaufkommen führen daher nicht automatisch zu einer Erhöhung.
Im Verfahren V ZB 12/07 war das Objekt zwar umfangreich und teilweise gewerblich genutzt. Zugleich waren die Einnahmen hoch, die Verwaltung dauerte nur etwa dreieinhalb Monate, dringende Reparaturen standen nicht an, und eine bestehende Hausverwaltung blieb teilweise eingebunden.
Ein Missverhältnis liegt vor, wenn der Aufwand zu einer unangemessen hohen oder unangemessen niedrigen Vergütung führt.
Wertende Gesamtbetrachtung statt Automatismus
Nach § 18 Abs. 2 ZwVwV kommt eine Erhöhung oder Ermäßigung der Vergütung nur in Betracht, wenn im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen Tätigkeit und Regelvergütung besteht. Dieses Missverhältnis ist nach Auffassung des BGH nicht schematisch anhand einzelner Merkmale zu bestimmen. Erforderlich ist eine wertende Gesamtbetrachtung aller Umstände, ausgerichtet an § 152a ZVG.
Dem Tatrichter steht dabei ein Beurteilungsspielraum zu. Im konkreten Fall durfte das Beschwerdegericht berücksichtigen, dass die nicht erhöhte Regelvergütung rechnerisch bereits einen erheblichen Arbeitsaufwand abdeckte und die besonderen Umstände keine Anhebung auf 15 Prozent geboten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Regelvergütung erfasst grundsätzlich alle vermieteten und verpachteten Zwangsverwaltungsobjekte.
- Eine Vielzahl von Einheiten oder gewerbliche Nutzung rechtfertigt nicht automatisch eine Erhöhung.
- Maßgeblich ist eine Gesamtwürdigung von Aufwand, Dauer, Einnahmen, Objektstruktur und Besonderheiten.
- Wer eine höhere Vergütung verlangt, muss ein konkretes Missverhältnis nachvollziehbar darlegen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur pauschalierenden Vergütungssystematik und zur gerichtlichen Kontrolle von Vergütungsanhebungen in der Zwangsverwaltung ein.