Das Landgericht Mönchengladbach hat mit Beschluss vom 20. Januar 2004 im Verfahren 5 T 8/04 über die Wirksamkeit einer Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Gläubigerin betrieb die Versteigerung aus einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde. Der Schuldner war beim Abschluss der Urkunde noch nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern handelte zugleich in Vollmacht für den damaligen Eigentümer. Streitentscheidend war, ob für die Vollstreckung gegen ihn als späteren Eigentümer eine Rechtsnachfolgeklausel erforderlich war.
Fehlende Klausel als Vollstreckungsmangel
Das Landgericht hob den Zuschlagsbeschluss auf und versagte den Zuschlag. Nach § 83 Nr. 6 ZVG ist der Zuschlag zu versagen, wenn die Zwangsversteigerung unzulässig ist. Dies war hier der Fall, weil die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen nicht vorlagen. Die notarielle Urkunde war lediglich mit einer einfachen Vollstreckungsklausel versehen.
Nach Auffassung der Kammer ergab sich aus dem Wortlaut der Urkunde, dass die Grundschuld durch den damaligen Eigentümer bestellt worden war. Sollte später gegen den Erwerber als jetzigen Eigentümer vollstreckt werden, musste dieser als Rechtsnachfolger durch eine qualifizierte Klausel nach § 727 ZPO ausgewiesen werden.
Wer die dingliche Haftung des Rechtsnachfolgers geltend machen will, benötigt grundsätzlich eine Vollstreckungsklausel, die den Rechtsnachfolger als Schuldner ausweist.
Wortlaut der Urkunde ist entscheidend
Im Verfahren 5 T 8/04 genügte es nicht, dass wirtschaftlich der spätere Erwerber Sicherungsgeber sein sollte. Maßgeblich war, was in der notariellen Urkunde mit der nötigen Klarheit niedergelegt war. Die Kammer wies darauf hin, dass es möglich gewesen wäre, den Erwerber ausdrücklich in die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung aufzunehmen. Das war jedoch nicht geschehen.
Auch die Eintragung der Grundschuld und der Vollstreckungsunterwerfung im Grundbuch ersetzte die fehlende Rechtsnachfolgeklausel nicht. Ohne ordnungsgemäße Klausel und Zustellung durfte die Zwangsvollstreckung gegen den jetzigen Eigentümer nicht bis zum Zuschlag geführt werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsversteigerungen aus notariellen Grundschulden besonders bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Vollstreckung gegen einen späteren Eigentümer erfordert regelmäßig eine Rechtsnachfolgeklausel.
- Der klare Wortlaut der Grundschuldbestellungsurkunde ist maßgeblich.
- Wirtschaftliche Vorstellungen ersetzen keine formgerechte Unterwerfungserklärung.
- Fehlende Vollstreckungsvoraussetzungen können noch im Zuschlagsbeschwerdeverfahren zur Versagung des Zuschlags führen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu Klauselerfordernissen und formaler Sorgfalt bei der Immobiliarvollstreckung ein.