Das Landgericht Hagen hat mit Beschluss vom 11. Mai 2009 im Verfahren 8 O 791/08 über die Eintragungsfähigkeit einer Reallast mit besonderer Regelung für den Fall der Zwangsversteigerung entschieden. In einem notariellen Vertrag war zugunsten einer Berechtigten eine lebenslange monatliche Rente durch Reallast gesichert worden. Zugleich sollte vereinbart werden, dass im Fall der Zwangsversteigerung abweichend von § 12 ZVG das Stammrecht der Reallast in das geringste Gebot aufzunehmen sei.
Keine dingliche Ranggestaltung innerhalb einer Reallast
Das Grundbuchamt beanstandete diese Regelung, und das Landgericht bestätigte die Zurückweisung der Beschwerde. Nach der Entscheidung kann eine Reallast nicht mit unterschiedlichem Rang für rückständige und künftig fällige Einzelleistungen begründet werden. Das sachliche Recht kennt bei einem einheitlichen dinglichen Recht keinen gesonderten Rang einzelner Bestandteile.
Die Vorschriften der §§ 10 bis 12 ZVG regeln die Befriedigungsreihenfolge im Zwangsversteigerungsverfahren. Sie bestimmen nicht den materiell-rechtlichen Inhalt eines Grundstücksrechts. Eine Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO kann daher nicht dazu genutzt werden, eine verfahrensrechtliche Abweichung von § 12 ZVG als dinglichen Inhalt der Reallast im Grundbuch zu verankern.
Eine Reallast kann nicht mit verschiedenem Rang zwischen ihren Bestandteilen begründet werden.
Grenzen vertraglicher Gestaltung
Das Landgericht stellte klar, dass Beteiligte zwar in bestimmten Grenzen Vereinbarungen zur Zwangsversteigerung treffen können. Diese Vereinbarungen ersetzen aber nicht die gesetzlichen Vorgaben zur Eintragungsfähigkeit eines dinglichen Rechts. Insbesondere kann nicht vereinbart werden, dass das Stammrecht einer gewöhnlichen Reallast im Versteigerungsfall in das geringste Gebot aufzunehmen ist.
Eine besondere gesetzliche Vollstreckungsfestigkeit besteht nur in speziell geregelten Fällen, etwa bei der Erbbauzinsreallast. Eine allgemeine Ausdehnung auf sonstige Reallasten hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für notarielle Vertragsgestaltung, Grundbuchverfahren und Zwangsversteigerung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Inhalt einer Reallast richtet sich nach §§ 1105 ff. BGB.
- § 12 ZVG kann nicht beliebig durch grundbuchliche Gestaltung verdrängt werden.
- Das geringste Gebot folgt den gesetzlichen Vorgaben des ZVG.
- Renten- und Reallastmodelle müssen ihre Wirkung im Versteigerungsfall realistisch berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu den Grenzen dinglicher Gestaltung bei Reallasten und zur Bedeutung des geringsten Gebots in der Zwangsversteigerung ein.