Das Landgericht Hagen hat mit Beschluss vom 11. Mai 2009 im Verfahren 3 T 791/08 über die Eintragungsfähigkeit einer Reallast mit besonderer Regelung für den Versteigerungsfall entschieden. In einem notariellen Vertrag war eine lebenslange monatliche Rente von 3.000 Euro durch Reallast an Grundstücken gesichert worden. Zusätzlich sollte vereinbart werden, dass im Fall der Zwangsversteigerung abweichend von § 12 ZVG das Stammrecht der Reallast in das geringste Gebot aufzunehmen sei.
Grundbuchrecht und Versteigerungsrecht bleiben getrennt
Das Grundbuchamt hielt diese Gestaltung für nicht eintragungsfähig. Das Landgericht bestätigte diese Auffassung und wies die Beschwerde zurück. Nach der Entscheidung kann die Eintragungsbewilligung im Grundbuchverfahren nicht dazu genutzt werden, eine verfahrensrechtliche Abrede über die Behandlung eines Rechts in der Zwangsversteigerung zum dinglichen Inhalt der Reallast zu machen.
Die §§ 10 bis 12 ZVG regeln die Befriedigungsreihenfolge im Zwangsversteigerungsverfahren nach eigenen vollstreckungsrechtlichen Maßstäben. Sie bestimmen nicht den materiell-rechtlichen Rang einzelner Bestandteile eines Grundstücksrechts. Der Inhalt einer Reallast richtet sich demgegenüber nach §§ 1105 ff. BGB.
Eine Reallast kann nicht mit verschiedenem Rang zwischen ihren Bestandteilen begründet werden.
Keine Aufspaltung von Stammrecht und Rückständen
Das Gericht stellte klar, dass eine Reallast ein einheitliches dingliches Recht bildet. Wiederkehrende Leistungen werden zwar sukzessive fällig; daraus folgt aber kein unterschiedlicher Rang zwischen rückständigen Leistungen und noch nicht fälligen künftigen Leistungen. Das sachliche Recht sieht eine solche Aufspaltung innerhalb desselben Rechts nicht vor.
Eine besondere vollstreckungsfeste Ausgestaltung besteht nur in gesetzlich geregelten Sonderfällen, etwa bei der Erbbauzinsreallast. Für gewöhnliche Reallasten hat der Gesetzgeber eine entsprechende Regelung nicht geschaffen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für notarielle Vertragsgestaltung, Grundbuchämter und Zwangsversteigerungsverfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Reallasten können nicht beliebig mit versteigerungsfestem Inhalt ausgestaltet werden.
- Das geringste Gebot folgt den gesetzlichen Regeln des ZVG.
- Vertragliche Abreden ersetzen keine eintragungsfähige dingliche Ranggestaltung.
- Leibrenten- und Übergabemodelle müssen das Risiko einer späteren Zwangsversteigerung realistisch berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu den Grenzen dinglicher Gestaltung bei Reallasten und zur Reichweite des § 12 ZVG ein.