Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 2. Oktober 2003 im Verfahren V ZB 38/02 über die Eintragungsfähigkeit einer Reallast entschieden. Ein Vater hatte seiner Tochter ein Hausgrundstück übertragen. Diese verpflichtete sich zur Zahlung einer lebenslangen monatlichen Rente und wollte diese Verpflichtung durch eine Reallast sichern. In der Reallast sollte geregelt werden, dass rückständige Raten im Rang hinter dem Stammrecht stehen und im Zwangsversteigerungsfall das Stammrecht in das geringste Gebot aufzunehmen sei.
Reallast ist ein einheitliches Sachenrecht
Der BGH stellt klar, dass eine Reallast mit diesem Inhalt nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Die Reallast ist ein einheitliches dingliches Recht. Die wiederkehrenden Leistungen bilden in ihrer Summe das sogenannte Stammrecht; der Zugriff auf das Grundstück wird jeweils mit Fälligkeit der einzelnen Leistungen möglich.
Ein unterschiedlicher Rang einzelner Bestandteile desselben Rechts ist im Sachenrecht jedoch nicht vorgesehen. § 879 BGB regelt das Rangverhältnis zwischen mehreren Rechten an einem Grundstück, nicht aber eine interne Rangspaltung innerhalb einer einzigen Reallast.
Die Bestellung einer Reallast, bei der rückständige Raten Rang nach dem Recht im Übrigen haben, ist nicht möglich.
Zwangsversteigerungsrecht ersetzt keine dingliche Gestaltung
Im Verfahren V ZB 38/02 genügte es auch nicht, die gewünschte Wirkung über eine Abweichung von § 12 ZVG zu begründen. Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts regeln die Befriedigungsreihenfolge im Verfahren. Sie bestimmen aber nicht den materiell-rechtlichen Inhalt eines dinglichen Rechts, das im Grundbuch eingetragen werden soll.
Der Senat trennt damit deutlich zwischen verfahrensrechtlichen Absprachen im Zwangsversteigerungsverfahren und dem sachenrechtlichen Inhalt der Reallast. Eine verfahrensrechtliche Tilgungs- oder Rangabrede kann nicht dazu führen, dass ein dingliches Recht mit einem gesetzlich nicht vorgesehenen Inhalt entsteht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie, Altenteilsregelungen, Notare, Grundbuchämter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Reallast kann nicht intern in Stammrecht und rückständige Raten mit unterschiedlichem Rang aufgespalten werden.
- Der Rang dinglicher Rechte richtet sich nach dem Sachenrecht, nicht nach frei gestalteten Versteigerungsabreden.
- Versorgungsrenten bei Grundstücksübertragungen müssen grundbuchrechtlich sauber und eintragungsfähig gestaltet werden.
- Für die Zwangsversteigerung ist genau zu unterscheiden, welche Wirkung aus dem Grundbuchrecht und welche nur aus dem Verfahrensrecht folgt.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Gestaltung von Reallasten und ihrer Behandlung im Zwangsversteigerungsrecht ein.