Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 24. März 2022 im Verfahren V ZB 60/21 über die Eintragungsfähigkeit einer Reallast im Grundbuch entschieden. Anlass war ein Grundstückskaufvertrag, der Pflichten im Zusammenhang mit einer Schallschutzmauer an der Grenze zweier Grundstücke regelte. Gesichert werden sollte eine Verpflichtung, die Mauer im Fall ihrer Entfernung unter bestimmten öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen wieder zu errichten und instand zu halten.
Wiederkehrende Leistung nach § 1105 BGB
Eine Reallast kann nach § 1105 Abs. 1 BGB ein Grundstück in der Weise belasten, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen zu entrichten sind. Das Grundbuchamt und das Beschwerdegericht hatten Zweifel, ob die hier vereinbarte Wiederaufbaupflicht eine solche wiederkehrende Leistung darstellt. Sie stellten darauf ab, dass eine mehrfache Entstehung der Pflicht möglicherweise nur abstrakt denkbar sei.
Der BGH knüpft demgegenüber an die Ausgestaltung der Verpflichtung an. Maßgeblich ist nicht, wie wahrscheinlich eine mehrfache Leistungserbringung tatsächlich ist. Entscheidend ist, ob die Verpflichtung ihrem Inhalt nach als wiederkehrende Pflicht angelegt ist.
Wie wahrscheinlich es ist, dass die Pflicht mehrfach entsteht, ist unerheblich.
Grundbuchrechtliche Bedeutung
Im Verfahren V ZB 60/21 war die Verpflichtung für den Fall der jeweiligen Entfernung der Schallschutzmauer formuliert. Sie bezog sich damit nicht nur auf ein einmaliges Ereignis, sondern auf eine wiederholbare Pflicht, falls die tatsächlichen und öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen erneut eintreten. Nach der Entscheidung kann eine solche Ausgestaltung grundsätzlich einen zulässigen Inhalt einer Reallast bilden.
Der Bundesgerichtshof hob deshalb die ablehnenden Entscheidungen auf und wies das Grundbuchamt an, den Eintragungsantrag nicht aus den genannten Gründen zurückzuweisen. Über weitere Eintragungsvoraussetzungen war damit nicht abschließend entschieden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstückskaufverträge, Nachbargrundstücke und grundbuchliche Sicherungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Reallasten kommt es auf die rechtliche Ausgestaltung der Leistungspflicht an.
- Eine bedingte Pflicht kann wiederkehrend sein, wenn sie wiederholt entstehen kann.
- Die tatsächliche Wahrscheinlichkeit mehrfacher Leistungserbringung ist nicht ausschlaggebend.
- Vertragliche Regelungen zu Bauwerken, Schutzanlagen und Instandhaltung sollten grundbuchrechtlich präzise formuliert werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum zulässigen Inhalt von Reallasten und zur verlässlichen dinglichen Absicherung grundstücksbezogener Pflichten ein.