Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22. Juli 2010 im Verfahren V ZB 181/09 über den nachträglichen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Gemeinschaft verfolgte titulierte Hausgeldansprüche aus dem Jahr 2006 gegen eine Teileigentümerin. Obwohl der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 ZVG gerichtet war, ordnete das Vollstreckungsgericht das Verfahren in Rangklasse 5 an.
Bevorrechtigung nur im gesetzlichen Zeitraum
Der BGH wies die Rechtsbeschwerde zurück und verwies zur Begründung auf das Parallelverfahren V ZB 178/09. Danach fallen in die bevorrechtigte Rangklasse 2 nur laufende und rückständige Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren. Maßgeblich für das Jahr der Beschlagnahme ist § 22 Abs. 1 ZVG.
Im Verfahren V ZB 181/09 erfolgten sowohl der Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt als auch die Zustellung des Anordnungsbeschlusses im Januar 2009. Damit konnten nur Hausgeldrückstände aus den Jahren 2007 und 2008 bevorrechtigt sein. Forderungen aus dem Jahr 2006 fielen nicht mehr in den privilegierten Zeitraum.
Die Rangklasse 2 erfasst nur Hausgeldansprüche aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren.
Nachträglicher Beitritt ersetzt keine Rangvoraussetzungen
Der spätere Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft, dem bereits in Rangklasse 5 laufenden Verfahren in Rangklasse 2 beizutreten, blieb ohne Erfolg. Die privilegierte Stellung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG setzt voraus, dass die Forderungen zeitlich und verfahrensrechtlich in den gesetzlichen Rahmen passen. Eine Rückwirkung auf den Eingang des ursprünglichen Antrags beim Vollstreckungsgericht findet nicht statt.
Für Gemeinschaften und Verwalter bedeutet dies, dass ältere Hausgeldrückstände zwar vollstreckt werden können, aber nicht stets mit dem Vorrecht der Rangklasse 2. Die zeitliche Einordnung ist deshalb vor Antragstellung besonders sorgfältig zu prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das Beschlagnahmejahr bestimmt den privilegierten Zeitraum für Hausgeldforderungen.
- § 167 ZPO verlagert die Beschlagnahme nicht auf den Antragseingang zurück.
- Ältere Hausgeldforderungen können aus Rangklasse 2 herausfallen.
- Ein nachträglicher Beitritt in besserer Rangklasse kann fehlende Voraussetzungen nicht ersetzen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als weitere Klarstellung zur rangrechtlichen Behandlung von WEG-Forderungen im Zwangsversteigerungsverfahren ein.