Das Landgericht Bonn hat mit Urteil vom 10. August 2006 im Verfahren 6 S 32/06 über eine Räumungsklage nach Erwerb eines Hausgrundstücks in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte das Objekt durch Zuschlagsbeschluss ersteigert und verlangte von den Bewohnern Räumung und Herausgabe. Diese beriefen sich auf einen vor Einleitung der Vollstreckung geschlossenen Mietvertrag.
Verwertungskündigung nach Zuschlag bleibt begründungsbedürftig
Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage zunächst stattgegeben und ein Sonderkündigungsrecht der Ersteherin nach § 57a ZVG in Verbindung mit einem Verwertungsinteresse angenommen. Das Landgericht sah dies anders. Zwar kann der Ersteher unter bestimmten Voraussetzungen in bestehende Mietverhältnisse eingreifen. Ein berechtigtes Interesse an einer Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss aber konkret und angemessen dargelegt sein.
Nach Auffassung der Kammer genügte es nicht, dass die Ersteherin das Grundstück gewinnbringend weiterveräußern wollte. Gerade wenn ein Kreditinstitut als Grundpfandgläubiger ein vermietetes Einfamilienhaus ersteigert, ist eine Kündigung allein mit dem Ziel besserer Verwertbarkeit nicht ohne Weiteres angemessen.
Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch hinsichtlich der streitbefangenen Immobilie.
Gläubigeranfechtung nicht ausreichend belegt
Im Verfahren 6 S 32/06 machte die Ersteherin außerdem geltend, der Mietvertrag sei fingiert, sittenwidrig oder wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar. Auch damit hatte sie keinen Erfolg. Das Landgericht sah keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Mietvertrag rückdatiert oder nur zum Schein geschlossen worden war.
Für eine Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz fehlte es insbesondere an ausreichendem Vortrag dazu, dass die Mieterin bei Vertragsschluss positive Kenntnis von einer Benachteiligungsabsicht gehabt haben sollte. Da sie damals noch nicht Ehefrau des Schuldners war, kamen ihr gegenüber auch keine erleichternden Zurechnungen als nahestehende Person ohne Weiteres in Betracht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Mieter und betreibende Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Zuschlag beseitigt bestehende Mietverhältnisse nicht automatisch.
- Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ersetzt nicht die materielle Prüfung der Kündigungsgründe.
- Eine Verwertungskündigung erfordert eine konkrete und angemessene Begründung.
- Vorwürfe eines Scheinvertrags oder einer Gläubigerbenachteiligung müssen substantiiert bewiesen werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Mieterschutz, Verwertungskündigung und Darlegungslast nach Erwerb in der Zwangsversteigerung ein.