Das Landgericht Bonn hat mit Beschluss vom 25. Juni 2007 im Verfahren 6 T 109/07 über eine Räumungsanordnung in der Zwangsverwaltung entschieden. Der Zwangsverwalter beantragte die Räumung von Räumen, die von der Schuldnerseite im zwangsverwalteten Objekt bewohnt wurden. Zur Begründung verwies er unter anderem auf nicht gezahlte Nebenkosten und den Vorwurf, Allgemeinstrom genutzt zu haben.
Räumung nach § 149 ZVG nur bei erheblicher Gefährdung
Nach § 149 Abs. 1 ZVG kann der Schuldner unter bestimmten Voraussetzungen Räume im zwangsverwalteten Objekt weiter bewohnen. Eine Räumungsanordnung nach § 149 Abs. 2 ZVG kommt in Betracht, wenn der Schuldner die Zwangsverwaltung gefährdet. Das Landgericht betont jedoch, dass hierfür eine hinreichend erhebliche Gefährdung vorliegen muss.
Die Nichtzahlung einer Nebenkostenpauschale reichte im konkreten Fall nicht aus. Der Zwangsverwalter hatte die Pauschale zunächst rückwirkend verlangt, ohne sie sachlich und rechnerisch nachvollziehbar zu begründen. Eine solche Zahlungsaufforderung löst nach Auffassung der Kammer keine Pflicht aus, deren Verletzung unmittelbar eine Räumung tragen könnte.
Bewohnt der Schuldner gemäß § 149 Abs. 1 ZVG Räume in dem der Zwangsverwaltung unterliegenden Objekt, ist vor einer Räumungsanordnung grundsätzlich zu prüfen, ob ein milderes Mittel in Betracht kommt.
Mildere Mittel und Abmahnung
Auch der Vorwurf, Allgemeinstrom oder Strom aus einer leerstehenden Wohnung genutzt zu haben, führte nicht zur Bestätigung der Räumungsanordnung. Zwar kann ein solcher Vorgang grundsätzlich die Zwangsverwaltungsmasse belasten und damit erheblich sein. Im entschiedenen Fall fehlte es aber an ausreichender Darlegung konkreter Vorfälle und insbesondere an einer vorherigen Abmahnung durch den Zwangsverwalter oder eine hierzu bevollmächtigte Person.
Das Gericht verweist damit auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Vor dem schwerwiegenden Eingriff einer Räumung ist zu prüfen, ob weniger einschneidende Maßnahmen nach § 25 ZVG oder andere klare Anordnungen ausreichen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen mit bewohnten Objekten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nebenkostenforderungen gegenüber dem Schuldner müssen nachvollziehbar begründet werden.
- Eine Räumungsanordnung setzt eine erhebliche Gefährdung der Verwaltung voraus.
- Vorwürfe wie Stromnutzung zulasten der Masse sollten konkret dokumentiert und abgemahnt werden.
- Vor der Räumung sind mildere Mittel und Verhältnismäßigkeit zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Schutz bewohnter Räume und zu den Grenzen der Räumungsanordnung in der Zwangsverwaltung ein.