Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 27. Februar 2004 im Verfahren IXa ZB 269/03 über die Vollstreckung aus einem Zuschlagsbeschluss auf Räumung und Herausgabe entschieden. Eine Gläubigerin hatte in der Zwangsversteigerung den Zuschlag erhalten und beantragte die Vollstreckungsklausel gegen die bisherigen Besitzer des Grundstücks. Diese beriefen sich auf einen Mietvertrag, der nach Zuschlagserteilung mit der Zwangsverwalterin geschlossen worden sein sollte.
Besitzrecht muss nachvollziehbar dargelegt werden
Der BGH stellt klar, dass § 93 Abs. 1 ZVG dem Ersteher grundsätzlich ermöglicht, aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer auf Räumung und Herausgabe zu vollstrecken. Eine Ausnahme gilt, wenn der Besitzer aufgrund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Ein solches Recht kann insbesondere ein Mietrecht sein, das nach § 57 ZVG geschützt wird.
Wer sich auf ein solches Besitzrecht beruft, muss dem Vollstreckungsgericht aber zumindest konkrete Anhaltspunkte darlegen, die ein entsprechendes Recht zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung nahelegen. Die bloße Behauptung eines Mietvertrags genügt nicht, weil sonst das vereinfachte Klauselerteilungsverfahren entwertet und missbrauchsanfällig würde.
Der Besitzer muss zumindest Anhaltspunkte darlegen, die ein Besitzrecht zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung nahelegen.
Nachträglicher Mietvertrag schützt nicht ohne Weiteres
Im Verfahren IXa ZB 269/03 war der vorgelegte Mietvertrag nach dem Zuschlag datiert, sollte aber rückwirkend gelten. Der BGH sah darin keinen ausreichenden Hinweis darauf, dass der Besitz bereits bei Zuschlagserteilung auf einem Mietverhältnis beruhte. Der bisherige Besitz konnte vielmehr auf dem damals bestehenden Nießbrauch beruhen, der nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen blieb.
Für § 57 ZVG kommt es darauf an, dass das Grundstück dem Mieter vor der Versteigerung in Erfüllung eines Mietvertrags überlassen wurde. Ein erst nach Zuschlag geschlossener oder rückwirkend formulierter Vertrag kann den Ersteher nicht ohne Weiteres an der Räumungsvollstreckung hindern.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Schuldner, Besitzer, Mieter und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zuschlagsbeschluss kann Grundlage der Räumungsvollstreckung sein.
- Ein behauptetes Mietrecht muss durch konkrete Anhaltspunkte belegt werden.
- Maßgeblich ist das Besitzrecht zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung.
- Rückwirkende oder nachträgliche Mietverträge schützen nicht automatisch vor Räumung.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Durchsetzung des Zuschlags und zum Schutz wirklich bestehender Besitzrechte ein.