Das Landgericht München II hat mit Endurteil vom 29.11.2024 im Verfahren 11 O 4129/23 aktuell über Räumung und Herausgabe eines Einfamilienhauses nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Kläger hatten das Anwesen durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts München vom 27.10.2023 erworben und verlangten von den Nutzern die Herausgabe, nachdem diese trotz Aufforderung nicht geräumt hatten.
Eigentumserwerb durch Zuschlag
Nach dem mitgeteilten Sachverhalt wurde den Klägern das Objekt gegen Zahlung von 1.600.000 Euro zugeschlagen. Sie stützten ihre Klage nicht auf mietvertragliche Ansprüche, sondern auf den Herausgabeanspruch des Eigentümers nach § 985 BGB. Die Beklagten zu 1) und 3) beriefen sich demgegenüber auf Miet- beziehungsweise Untermietverhältnisse und griffen außerdem die Wirksamkeit des Zuschlagsbeschlusses an.
Das Landgericht hat die Klage gegen die Beklagten zu 1) und 3) als begründet angesehen und sie zur Räumung sowie Herausgabe des Einfamilienhauses nebst Doppelgarage verurteilt. Gegen den Beklagten zu 2) wurde die Klage abgewiesen, weil er nach dem festgestellten Vortrag keine Besitzposition innehatte.
Die Beklagten zu 1) und 3) werden verurteilt, das von ihnen innegehaltene Einfamilienhaus [...] zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Räumungsklage trotz Zuschlagsbeschluss
Besonders praxisrelevant ist die Frage des Rechtsschutzinteresses. Der Zuschlagsbeschluss stellt nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG grundsätzlich selbst einen Vollstreckungstitel dar. Das Landgericht verneint dennoch nicht das Interesse an einem zusätzlichen Räumungs- und Herausgabeurteil. Nach der Entscheidung sind Zuschlagsbeschluss und Urteil nicht ohne Weiteres gleichwertig, weil sie unterschiedliche Angriffspunkte und Rechtsschutzsituationen betreffen können.
Auch die Zuständigkeitsfrage ordnet das Gericht ein: Da die Kläger nicht aus einem Mietverhältnis vorgingen, sondern aus Eigentum, lag keine ausschließliche Wohnraummietzuständigkeit des Amtsgerichts vor. Der Räumungsantrag war zudem hinreichend bestimmt, weil das Anwesen konkret bezeichnet wurde.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung zeigt, dass der Zuschlag in der Zwangsversteigerung zwar eine starke Rechtsposition vermittelt, die tatsächliche Besitzverschaffung aber weitere gerichtliche Schritte erforderlich machen kann. Für Erwerber bleibt wichtig, Besitzverhältnisse, behauptete Mietrechte und die Vollstreckbarkeit sorgfältig zu prüfen. Für Besitzer wiederum genügt ein pauschaler Hinweis auf behauptete Nutzungsverhältnisse nicht, wenn daraus kein gegenüber dem neuen Eigentümer wirksames Besitzrecht folgt.