Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. Juni 2005 im Verfahren IX ZR 419/00 über die Haftung eines Zwangsverwalters wegen Verwahrlosung einer vermieteten Wohnung entschieden. Die Eigentümerin verlangte Schadensersatz, nachdem eine während der Zwangsverwaltung vermietete Wohnung nach dem Tod des Mieters in stark verwahrlostem Zustand vorgefunden wurde. Dem Zwangsverwalter waren zuvor wiederholt Beschwerden über Geruch, Schmutz und mangelnde Pflege der Wohnung gemeldet worden.
Hinweise müssen vor Ort aufgeklärt werden
Der BGH stellt klar, dass die Erhaltungspflicht des Zwangsverwalters aus §§ 152, 154 ZVG nicht bei schriftlichen Abmahnungen stehen bleibt, wenn konkrete Hinweise auf eine erhebliche Gefährdung der Wohnung vorliegen. Sobald der Verwalter nach erhaltenen Mitteilungen mit der Möglichkeit rechnen muss, dass ein Mieter durch vertragswidrigen Gebrauch das Eigentum nicht unwesentlich schädigt, muss er den Zustand der Wohnung durch Feststellungen vor Ort aufklären.
Im Verfahren IX ZR 419/00 genügte eine erste Abmahnung wegen Hundegeruchs noch. Nach weiteren Beschwerden über „Dreck und Gestank“ aus der Wohnung bestand jedoch ein Anfangsverdacht für einen vertragswidrigen Gebrauch. Der Zwangsverwalter hätte deshalb den Sachverhalt aufklären und je nach Ergebnis wirksame Maßnahmen bis hin zu mietrechtlichem Vorgehen prüfen müssen.
Der Zwangsverwalter muss die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn konkrete Hinweise auf eine erhebliche Schädigung bestehen.
Beweislast bei unterlassener Aufklärung
Besonders praxisrelevant ist die Beweislastfolge. Versäumt der Zwangsverwalter die Feststellungen, die für ein wirksames Eingreifen gegen eine Wohnungsverwahrlosung erforderlich gewesen wären, trägt er die Beweislast dafür, dass der später vorhandene Verwahrlosungsschaden nicht auf seinem Unterlassen beruht.
Damit schützt der BGH den Eigentümer vor Beweisschwierigkeiten, die gerade durch die Pflichtverletzung des Verwalters entstanden sind. Der Verwalter verdrängt den Eigentümer während der Zwangsverwaltung aus der Verwaltung und muss deshalb mit der Sorgfalt eines Verwalters fremden Vermögens handeln.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Zwangsverwalter, Gläubiger und Mieter wichtig. Praktisch bedeutsam sind insbesondere:
- Wiederholte Hinweise auf Verwahrlosung verlangen aktive Sachverhaltsaufklärung.
- Schriftliche Abmahnungen reichen bei konkretem Schadensverdacht nicht immer aus.
- Der Zwangsverwalter muss die Substanz des verwalteten Eigentums schützen.
- Unterlassene Kontrollen können zu erheblichen Beweislastnachteilen führen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verantwortung des Zwangsverwalters für den Erhalt vermieteter Immobilien ein.