Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Oktober 2015 im Verfahren IX ZR 44/15 über persönliche Schadensersatzansprüche gegen einen Zwangsverwalter entschieden. Im Mittelpunkt stand ein zwangsverwaltetes Grundstück, an dem zugunsten der Bewohner Nießbrauchs- und Wohnungsrechte eingetragen waren. Die Zwangsverwaltung war zunächst unbeschränkt angeordnet worden; später wurde sie durch das Vollstreckungsgericht zugunsten dieser dinglichen Nutzungsrechte beschränkt.
Keine allgemeine Grundbuchprüfungspflicht
Der BGH stellte klar, dass der Zwangsverwalter nicht verpflichtet ist, mögliche dingliche Rechte Dritter durch eigene Einsicht in das Grundbuch zu ermitteln. Eine solche Pflicht ergibt sich auch nicht aus der Pflicht zur Erstattung des Erstberichts nach der Inbesitznahme. Der Verwalter darf grundsätzlich von der gerichtlichen Anordnung ausgehen, solange deren Fehlerhaftigkeit nicht offensichtlich ist.
Im Verfahren IX ZR 44/15 war deshalb nicht schon darin eine Pflichtverletzung zu sehen, dass der Zwangsverwalter zunächst von der unbeschränkten Zwangsverwaltung ausging und Räumungsansprüche verfolgte.
Der Zwangsverwalter muss mögliche dingliche Rechte Dritter nicht durch eigene Grundbucheinsicht ermitteln.
Mitteilungspflicht nach Hinweis auf Rechte
Anders liegt es, wenn sich der unmittelbare Besitzer nach Beginn der Zwangsverwaltung auf dingliche Rechte beruft. Dann muss der Zwangsverwalter das Vollstreckungsgericht unverzüglich informieren. Die weitere Behandlung solcher Rechte ist eng mit der gerichtlichen Anordnung und möglichen Rechtsbehelfen verbunden.
Der BGH betonte zugleich die Verantwortung der Inhaber dinglicher Rechte. Wer durch eine unbeschränkte Zwangsverwaltung beeinträchtigt wird, kann gehalten sein, zeitnah Erinnerung gegen die Anordnung einzulegen oder seine Rechte unverzüglich gegenüber dem Zwangsverwalter geltend zu machen. Unterbleibt dies, kann ein Mitverschulden an späteren Schäden in Betracht kommen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen belasteter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Zwangsverwalter müssen nicht vorsorglich alle dinglichen Rechte im Grundbuch ermitteln.
- Nach Hinweis auf Nießbrauch oder Wohnungsrecht ist das Vollstreckungsgericht einzuschalten.
- Inhaber dinglicher Rechte sollten Beeinträchtigungen frühzeitig anzeigen.
- Unterlassene Rechtsbehelfe können schadensrechtlich als Mitverschulden gewertet werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Abgrenzung zwischen gerichtlicher Verfahrensverantwortung, Verwalterpflichten und Eigenverantwortung dinglich Berechtigter ein.