Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 13. Juni 2002 im Verfahren IX ZR 26/01 über die Voraussetzungen des besonderen Mieter- und Pachterschutzes nach § 57c ZVG entschieden. In einem Zwangsversteigerungsverfahren hatte eine gewerbliche Zwischenmieterin Rechte angemeldet, weil sie angeblich erhebliche Beiträge für Ausbau- und Umbauarbeiten geleistet hatte. Die grundpfandrechtlich gesicherte Gläubigerin wollte erreichen, dass diese Anmeldungen widerrufen und künftig unterlassen werden.
Schutz nur bei wertsteigernden Eigenleistungen
Der BGH stellt klar, dass § 57c ZVG auf Treu und Glauben beruht. Die besondere Stellung des Mieters oder Pächters gegenüber dem Ersteher ist nur gerechtfertigt, wenn durch seine tatsächlichen Leistungen ein Sachwert geschaffen wurde, der dem Grundstück und später dem Ersteher zugutekommt. Es reicht deshalb nicht, dass irgendeine Zahlung behauptet oder belegt wird.
Erforderlich ist vielmehr, dass die Beiträge wirtschaftlich aus dem Vermögen des Mieters oder Pächters stammen und zur Schaffung, Instandsetzung oder Wertsteigerung des Miet- oder Pachtobjekts verwendet wurden. Fehlt es daran, soll der Mieter oder Pächter das Kündigungsrecht des Erstehers nicht beschränken können.
Eine Beschränkung des Kündigungsrechts kommt nicht in Betracht, wenn die Beiträge wirtschaftlich nicht aus dem Vermögen des Mieters oder Pächters stammen oder nicht der Werterhöhung des Grundstücks dienten.
Beweislast beim Mieter oder Pächter
Im Verfahren IX ZR 26/01 waren Herkunft und Verwendung der behaupteten Mittel offen. Der BGH weist darauf hin, dass der Mieter oder Pächter die Beweislast trägt, wenn er sich auf die für ihn günstigen Rechtsfolgen des § 57c ZVG beruft. Er muss also darlegen und beweisen, dass die Mittel aus seinem Vermögen kamen und tatsächlich wertsteigernd eingesetzt wurden.
Gerade bei Baukostenzuschüssen, Barzahlungen oder Abreden mit dem früheren Eigentümer ist deshalb eine genaue Dokumentation entscheidend. Pauschale Behauptungen zu Investitionen genügen nicht, wenn die Wirkung gegenüber dem Ersteher in der Zwangsversteigerung geltend gemacht werden soll.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Pächter, Ersteher und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 57c ZVG schützt nur echte, eigene und wertsteigernde Beiträge des Mieters oder Pächters.
- Die Herkunft der Mittel und ihre konkrete Verwendung müssen nachweisbar sein.
- Bloße Zahlungsbestätigungen können unzureichend sein, wenn die tatsächliche Verwendung offenbleibt.
- Gläubiger und Bieter sollten angemeldete Mieter- oder Pächterrechte im Versteigerungsverfahren sorgfältig prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Reichweite des Kündigungsschutzes bei Investitionen in versteigerte Miet- und Pachtobjekte ein.