Das Landgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 15. April 2019 im Verfahren 25 T 229/19 über die Anordnung der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung aus einer Sicherungsgrundschuld entschieden. Die Gläubigerin hatte die Vollstreckung aus Kapital und Zinsen einer im Jahr 2013 bestellten Grundschuld beantragt. Die vollstreckbare Ausfertigung war jedoch bereits am Tag der Beurkundung erteilt worden, während die Kündigung der Grundschuld erst Jahre später erfolgte.
Fälligkeit muss nachgewiesen sein
Die Kammer bestätigte die Zurückweisung des Anordnungsantrags. Bei einer nach dem 19. August 2008 bestellten Sicherungsgrundschuld ist eine Vereinbarung sofortiger Fälligkeit abweichend von § 1193 Abs. 1 BGB nach § 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht zulässig. Die Vorschrift ist zwingend und soll Grundstückseigentümern vor der Verwertung eine Frist zur Reaktion verschaffen.
Die Fälligkeit der Grundschuld setzt daher grundsätzlich Kündigung und Ablauf der sechsmonatigen Frist voraus. Diese Tatsachen sind für die qualifizierte Klauselerteilung nach § 726 ZPO urkundlich nachzuweisen. Ein formularmäßiger Verzicht auf den Nachweis der Fälligkeit kann diese gesetzlichen Anforderungen nicht aushebeln.
Für eine nach dem 19. August 2008 bestellte Sicherungsgrundschuld ist eine sofortige Fälligkeit abweichend von § 1193 Abs. 1 BGB nicht zulässig.
Vollstreckungsgericht darf offensichtliche Fehler beachten
Im Verfahren 25 T 229/19 war die Klausel bereits am Tag der Grundschuldbestellung erteilt worden. Zu diesem Zeitpunkt konnten Kündigung und Fristablauf denknotwendig noch nicht vorliegen. Das Landgericht sah die Klauselerteilung deshalb als offensichtlich fehlerhaft an.
Zwar prüft das Vollstreckungsgericht grundsätzlich nur, ob eine vollstreckbare Ausfertigung vorhanden ist. Diese formalisierte Prüfung gilt aber nicht uneingeschränkt. Ist die Klauselerteilung offensichtlich fehlerhaft, darf und muss das Vollstreckungsgericht dies bei der Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung berücksichtigen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundschuldgläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Kündigung und Fristablauf müssen bei Sicherungsgrundschulden sauber dokumentiert werden.
- Eine vor Kündigung erteilte Vollstreckungsklausel kann offensichtlich fehlerhaft sein.
- Auch die Vollstreckung aus Grundschuldzinsen kann nicht zur Umgehung der Wartefrist genutzt werden.
- Anordnungsanträge sollten die Fälligkeit und die ordnungsgemäße Klauselerteilung eindeutig belegen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Schuldnerschutz bei Sicherungsgrundschulden und zu den formellen Anforderungen vor Anordnung der Zwangsversteigerung ein.